Comprar ou alugar um imóvel: qual alternativa vale mais a pena? Existem muitos motivos para reinventar um imóvel e, na maioria das vezes, o ponto em comum é o mesmo: vender melhor e mais rápido. Diante dessa necessidade, duas estratégias principais costumam entrar em cena: o chamado house flipping (comprar um imóvel mais barato, reformá-lo e revendê-lo rapidamente) ou o home staging (preparar o imóvel para acelerar a venda). Em algumas situações, porém, esses dois conceitos podem se complementar, dependendo do perfil do vendedor e das condições da propriedade.
Conversamos com Laia Moratal, investidora imobiliária e designer de interiores, com mais de 35 operações de house flipping realizadas e experiência no assessoramento de mais de 200 investidores, para entender como aplicar reformas inteligentes em imóveis destinados à locação tradicional, aluguel por temporada, aluguel por quartos ou à estratégia de compra, reforma e revenda.
O que é home staging e por que ele é essencial?
Esta residência em Tamboré, São Paulo, foi banhada por contemporaneidadeao ser atualizada com o projeto do escritório Flávia Castellan Arquitetura
Favaro Jr./divulgação
“Para mim, o home staging é uma ferramenta indispensável de marketing imobiliário. Seu objetivo é claro: valorizar o imóvel e acelerar a venda ou a locação. E não se trata apenas de decorar de forma bonita: é criar um impacto visual que posicione o imóvel acima da concorrência, despersonalizá-lo e torná-lo atraente para o maior número possível de compradores ou inquilinos”, explica Laia.
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Os dados confirmam: uma pessoa pode se sentir atraída ou rejeitar um anúncio em apenas alguns segundos; 95% das compras são emocionais; e os elementos visuais são processados 60 mil vezes mais rápido do que o texto. “As fotos do anúncio são o nosso primeiro cartão de visitas. Quando reformo e preparo um apartamento, penso sempre em como ele vai aparecer nas imagens: cada detalhe conta para provocar aquele ‘efeito WOW’ que faz com que o imóvel, literalmente, se venda quase sozinho.”
Quando aplicar home staging, um “banho de loja” ou uma reforma completa?
Esta casa em Houston, EUA, teve reforma conduzida pela designer de interiores (e dona da residência) Mary Patton e conta com papel de parede da Gucci
Max Burkhalter | Estilo: Benjamin Reynaert
Para Laia, a estratégia ideal pode ser classificada em três níveis, de acordo com o estado do imóvel:
Home staging (ambientação com móveis reais ou cenográficos): “Aplico quando o imóvel já está em bom estado ou foi recém-reformado, mas precisa transmitir aconchego, amplitude e estilo. Vê-lo mobiliado com peças neutras e de design transforma a propriedade em um objeto de desejo — um verdadeiro ímã para compradores ou inquilinos”, afirma. Ainda assim, Laia alerta: não vale anunciar um imóvel com problemas aparentes. Torneiras pingando, portas que não fecham ou eletrodomésticos quebrados, em vez de atrair, geram rejeição imediata.
Banho de loja (minirreforma econômica, com ou sem home staging): São intervenções rápidas e rentáveis, como pintar paredes, trocar portas e metais, substituir a banheira por chuveiro ou aplicar papel de parede. “Recomendo especialmente para imóveis destinados à locação, porque é mais fácil recuperar um investimento de R$ 15 mil em um imóvel alugado do que assumir uma reforma completa muito mais cara”, explica. Atualizar o apartamento com piso novo, pintura clara e pequenas mudanças na cozinha e no banheiro já pode fazer uma enorme diferença na percepção do espaço.
Reforma completa: “Reservo esse tipo de intervenção para imóveis muito defasados, onde um simples ‘banho de loja’ não é suficiente. Nesses casos, concentro os esforços em agregar valor principalmente à cozinha e aos banheiros, que são os ambientes que mais pesam na decisão de compra. Em operações de compra–reforma–venda, essa costuma ser a melhor estratégia, já que o custo da obra tende a ser recuperado no valor final. E, quando uma reforma completa é combinada com um bom home staging, o resultado é um produto praticamente imbatível — que vende ou aluga muito mais rápido do que um imóvel sem preparo”.
Como decidir: investimento estratégico e inteligente
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Fran Parente
Para Laia, tudo depende dos números da operação e das características do imóvel: “Quem vende ou aluga quer maximizar a rentabilidade. Meu conselho é sempre o mesmo: analisar cuidadosamente cada real investido e entender como ele se converte em retorno. Eu chamo isso de fazer um investimento estratégico e inteligente.”
Por exemplo, se o imóvel está localizado em uma região onde os invernos são amenos, talvez não faça sentido gastar entre R$ 25 mil e R$ 50 mil na troca de todas as janelas — um dos itens mais caros de uma obra —, já que esse investimento pode não ser recuperado nem na venda nem no aluguel. Em contrapartida, focar na cozinha e nos banheiros costuma ser uma aposta segura. Muitas vezes, basta pintar azulejos antigos de branco, substituir a banheira por um box ou modernizar as torneiras. Papéis de parede e painéis vinílicos também são grandes aliados para atualizar o espaço sem recorrer a grandes reformas.
Quando o assunto é decoração, a despersonalização é fundamental: “O comprador não quer sentir a história do antigo morador, mas se imaginar vivendo ali. Por isso, retiramos fotos pessoais, objetos religiosos, políticos ou esportivos e apostamos em cores neutras, que agradam à maioria. Nada de paredes verdes ou laranja, como era comum antigamente. Buscamos frescor, aconchego e design, sempre com um toque de diferenciação que faça o imóvel se destacar”, diz Laia.
Conversamos com Laia Moratal, investidora imobiliária e designer de interiores, com mais de 35 operações de house flipping realizadas e experiência no assessoramento de mais de 200 investidores, para entender como aplicar reformas inteligentes em imóveis destinados à locação tradicional, aluguel por temporada, aluguel por quartos ou à estratégia de compra, reforma e revenda.
O que é home staging e por que ele é essencial?
Esta residência em Tamboré, São Paulo, foi banhada por contemporaneidadeao ser atualizada com o projeto do escritório Flávia Castellan Arquitetura
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“Para mim, o home staging é uma ferramenta indispensável de marketing imobiliário. Seu objetivo é claro: valorizar o imóvel e acelerar a venda ou a locação. E não se trata apenas de decorar de forma bonita: é criar um impacto visual que posicione o imóvel acima da concorrência, despersonalizá-lo e torná-lo atraente para o maior número possível de compradores ou inquilinos”, explica Laia.
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Para Laia, a estratégia ideal pode ser classificada em três níveis, de acordo com o estado do imóvel:
Home staging (ambientação com móveis reais ou cenográficos): “Aplico quando o imóvel já está em bom estado ou foi recém-reformado, mas precisa transmitir aconchego, amplitude e estilo. Vê-lo mobiliado com peças neutras e de design transforma a propriedade em um objeto de desejo — um verdadeiro ímã para compradores ou inquilinos”, afirma. Ainda assim, Laia alerta: não vale anunciar um imóvel com problemas aparentes. Torneiras pingando, portas que não fecham ou eletrodomésticos quebrados, em vez de atrair, geram rejeição imediata.
Banho de loja (minirreforma econômica, com ou sem home staging): São intervenções rápidas e rentáveis, como pintar paredes, trocar portas e metais, substituir a banheira por chuveiro ou aplicar papel de parede. “Recomendo especialmente para imóveis destinados à locação, porque é mais fácil recuperar um investimento de R$ 15 mil em um imóvel alugado do que assumir uma reforma completa muito mais cara”, explica. Atualizar o apartamento com piso novo, pintura clara e pequenas mudanças na cozinha e no banheiro já pode fazer uma enorme diferença na percepção do espaço.
Reforma completa: “Reservo esse tipo de intervenção para imóveis muito defasados, onde um simples ‘banho de loja’ não é suficiente. Nesses casos, concentro os esforços em agregar valor principalmente à cozinha e aos banheiros, que são os ambientes que mais pesam na decisão de compra. Em operações de compra–reforma–venda, essa costuma ser a melhor estratégia, já que o custo da obra tende a ser recuperado no valor final. E, quando uma reforma completa é combinada com um bom home staging, o resultado é um produto praticamente imbatível — que vende ou aluga muito mais rápido do que um imóvel sem preparo”.
Como decidir: investimento estratégico e inteligente
Em São Paulo, reforma une dois sobrados com jardim após as intervenções do escritório Todos Arquitetura
Fran Parente
Para Laia, tudo depende dos números da operação e das características do imóvel: “Quem vende ou aluga quer maximizar a rentabilidade. Meu conselho é sempre o mesmo: analisar cuidadosamente cada real investido e entender como ele se converte em retorno. Eu chamo isso de fazer um investimento estratégico e inteligente.”
Por exemplo, se o imóvel está localizado em uma região onde os invernos são amenos, talvez não faça sentido gastar entre R$ 25 mil e R$ 50 mil na troca de todas as janelas — um dos itens mais caros de uma obra —, já que esse investimento pode não ser recuperado nem na venda nem no aluguel. Em contrapartida, focar na cozinha e nos banheiros costuma ser uma aposta segura. Muitas vezes, basta pintar azulejos antigos de branco, substituir a banheira por um box ou modernizar as torneiras. Papéis de parede e painéis vinílicos também são grandes aliados para atualizar o espaço sem recorrer a grandes reformas.
Quando o assunto é decoração, a despersonalização é fundamental: “O comprador não quer sentir a história do antigo morador, mas se imaginar vivendo ali. Por isso, retiramos fotos pessoais, objetos religiosos, políticos ou esportivos e apostamos em cores neutras, que agradam à maioria. Nada de paredes verdes ou laranja, como era comum antigamente. Buscamos frescor, aconchego e design, sempre com um toque de diferenciação que faça o imóvel se destacar”, diz Laia.
E quando combinar as estratégias?
Na maioria das vezes, a melhor abordagem é uma reforma ou um “banho de loja” combinados com home staging. Um imóvel atualizado e bem apresentado atrai mais visitas e gera mais propostas. “É comum que potenciais compradores me digam: ‘Viemos visitar porque era o apartamento mais bonito de toda a região’. Ou ainda: ‘O apartamento é tão bonito que achávamos que as fotos não eram reais, que eram renders’. Quando ouço isso, sei que a reforma estratégica aliada ao home staging funcionou. Essa frase resume exatamente o nosso objetivo: se destacar em relação aos demais e vender na faixa mais alta de preço.”
A exceção à regra
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Há apenas uma situação em que Laia não recomenda o home staging com mobiliário: quando a própria reforma e as características do imóvel já o tornam o melhor produto da região. “Lembro de uma operação com três coberturas com grandes terraços. Fizemos uma reforma simples, mas muito bem pensada e atraente. Os imóveis foram anunciados vazios, sem móveis, e ainda assim venderam rapidamente e na faixa mais alta de preço. O imóvel falava por si só e não tinha concorrência ao redor”, finaliza Laia.
*Esta matéria foi publicada originalmente na Architectural Digest Espanha
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