Antes de assinar a escritura, é fundamental investigar se o imóvel está livre de pendências. Mas você sabe como fazer isso?
Rodrigo Ferrari, advogado que integra a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, explica que certidões de matrícula, registros forenses e declarações de condomínio são documentos essenciais na hora da compra, pois ajudam a proteger o comprador contra dívidas ocultas. “Existem dois blocos que precisam ser analisados quando se busca adquirir um imóvel com segurança jurídica: primeiro, a situação jurídica do imóvel e, segundo, a situação jurídica dos vendedores”, orienta.
Antes da compra, é importante verificar a situação jurídica e financeira do imóvel e do vendedor, consultando certidões e possíveis débitos. Isso evita problemas como dívidas, processos ou pendências ligadas ao imóvel
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O que consultar na hora da compra?
Rodrigo recomenda que, inicialmente, o comprador consulte a Certidão de Matrícula do Imóvel. Ela pode ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis da região e funciona como uma verdadeira identidade do bem.
Na Certidão de Matrícula é possível conhecer: o número de matrícula, quem já foi dono do imóvel, se houve doação, inventário, partilha, compra e venda e, principalmente, se o imóvel possui dívidas ou restrições. Porém, nem tudo está registrado nela. Por isso, também é necessário verificar a Certidão de Distribuições Forenses em nome do vendedor, disponível no site do Tribunal de Justiça, que indica as ações judiciais movidas contra ele.
O comprador de um imóvel com dívidas ocultas pode até perder a propriedade, já que algumas dívidas acompanham o próprio imóvel ou a venda pode ser considerada fraude. Problemas como penhora judicial, disputas de herança ou ações judiciais contra o vendedor podem levar à anulação da compra mesmo após a negociação
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“Através dessas informações, é possível avaliar se esses processos contra o vendedor do imóvel afetam ou não a sua compra”, explica Jaques Bushatsky, membro do conselho jurídico da presidência do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis do Estado de São Paulo (Secovi-SP).
Outro documento indispensável é a Certidão Negativa de Débitos (CND) municipal. Emitida pela prefeitura — geralmente de forma gratuita nos sites oficiais —, ela informa se há pendências tributárias, como IPTU em atraso.
Antes de assinar a compra do imóvel, é fundamental ler o contrato com atenção é preciso analisar se: o bem é fruto de financiamento bancário, o imóvel estiver alugado a documentação es á em ordem
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Também é importante consultar as taxas condominiais. Para isso, o comprador deve solicitar ao síndico ou à administradora do condomínio uma declaração atualizada de débitos condominiais referentes à unidade. Esse documento é essencial porque informa se há pendências financeiras ligadas ao imóvel, como cotas condominiais em atraso, multas ou encargos.
Quais os riscos?
Diferente do que muitos imaginam, o comprador de um imóvel com dívidas ocultas corre o risco de perder a propriedade, mesmo após a aquisição. Isso ocorre quando as dívidas possuem natureza propter rem — ou seja, acompanham o imóvel e não o proprietário — ou quando se descobre que a venda configura fraude.
Se dívidas ocultas surgirem após a compra, é fundamental recorrer a um advogado especializado para entrar com ação judicial contra o vendedor, embora a legislação atual ofereça mais garantias ao comprador
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Jaques ressalta que eventuais dívidas dos vendedores também podem levar à anulação da negociação, especialmente quando há uma ação judicial em andamento envolvendo o bem. “Vale lembrar que pouco importa se o processo discute diretamente o imóvel adquirido ou não — sua existência já pode comprometer a negociação.”
Normalmente, os principais problemas que podem resultar na perda do imóvel são:
Penhora judicial: quando o vendedor possui dívidas e a Justiça determina a penhora do imóvel já adquirido. Nesse caso, o juiz pode ordenar a venda do bem mesmo após a compra do imóvel por um terceiro.
Disputa de herança: imóveis envolvidos em brigas familiares também oferecem risco. Por isso, é fundamental consultar a Certidão de Matrícula e a Certidão de Distribuições Forenses em nome do vendedor.
Caso você encontre dívidas ocultas no imóvel comprado, é indispensável recorrer a um advogado especializado em direito imobiliário para propor ação no Poder Judiciário
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Outros cuidados indispensáveis
Quem vai comprar um imóvel deve ficar de olho se o bem é fruto de financiamento bancário. Rodrigo destaca que essa informação já aparece na Certidão de Matrícula. “A certidão de matrícula atualizada geralmente indica a existência de financiamento, e qualquer ato de alienação do imóvel deve contar com a anuência da instituição financiadora — seja para a transferência do financiamento, seja para a sua quitação”, pontua.
Também é preciso atenção quanto à existência de inquilinos. Se o imóvel estiver alugado, o locatário tem preferência na compra. “Logo, a aquisição somente pode ser realizada se o vendedor apresentar uma declaração de não interesse assinada pelo locatário ou provar que o notificou para exercer o direito de preferência e não houve interesse”, orienta Jaques.
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Rodrigo reforça que, ao obter certidões de IPTU, cotas condominiais/associativas, certidões forenses e certidões de tributos da respectiva prefeitura, as chances de haver pendências não descobertas são reduzidas. “Uma vez esgotado o limite de informações possíveis de serem obtidas com base em registros públicos, entende-se que a diligência do comprador foi cumprida e, assim, eventuais pendências ocultas dificilmente poderão ser oponíveis ao adquirente.”
E se, mesmo após a checagem e a formalização do negócio, forem descobertas dívidas ocultas?
Nesse caso, os dois especialistas são unânimes: é indispensável recorrer a um advogado especializado em direito imobiliário para propor ação no Poder Judiciário contra o vendedor do imóvel.
Dívida oculta de imóvel é um risco real e pode transformar uma compra em prejuízo. A melhor forma de evitar problemas é fazer uma checagem completa de documentos e dívidas antes da aquisição
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“Hoje em dia a aquisição de um imóvel é muito mais segura do que foi no passado. A compra de imóvel em construção (incorporado), por exemplo, tem garantias legais, seja pela ‘lei das incorporações’, seja pelo ‘patrimônio de afetação’ – basicamente, uma garantia legal de que todo o dinheiro que entrar na obra será destinado exclusivamente a ela, e não a outra obra do mesmo empreendedor –, seja pelo Código de Defesa do Consumidor”, explica Jaques.
Ainda assim, isso não significa que problemas não possam surgir. Dessa forma, é sempre importante adotar precauções para evitar dores de cabeça no futuro. “Não se deve haver compra de imóveis com dúvidas sobre o seu passado. O recomendado é sempre consultar um especialista na área”, completa o especialista.
