Obrigatório para autorizar a obra de qualquer edificação, a licença é dada pela prefeitura e tem prazo de validade Dentre os encargos relacionados a um imóvel estará o alvará de construção, um documento que autoriza a obra de qualquer nova edificação. Emitida pelas prefeituras de cada município, a licença garante que o projeto está adequado segundo as normas vigentes e a obra foi autorizada após uma série de análises.
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Abaixo, explicamos melhor o que é o alvará de construção, como emiti-lo e o que acontece se ele for negligenciado.
O que é o alvará de construção
Segundo Claudino Lins Nóbrega, arquiteto e urbanista mestre em Engenharia de Produção pela Universidade Federal da Paraíba (UFPB) e doutor em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), o alvará de construção é o documento que as prefeituras emitem autorizando uma pessoa física ou jurídica a construir uma edificação.
“Esse alvará pode permitir a construção tanto de um imóvel novo como também pode se referir a uma reforma ou ampliação em uma residência já existente”, explica ele, que também é professor do Departamento de Engenharia Civil e Ambiental da UFPB.
O alvará de construção é emitido após a análise do projeto por um analista técnico, que verifica se a legislação urbana está sendo respeitada
Unsplash/Josh Olalde/Creative Commons
Para que o alvará de construção seja concedido, um analista técnico (arquiteto ou engenheiro) da prefeitura realiza a análise técnica a fim de verificar se todas as exigências previstas na legislação urbana (código de obras, plano diretor, etc.) estão sendo cumpridas.
Tais exigências, conforme Claudino, normalmente se referem a recuos e afastamentos frontais, laterais e de fundos no terreno, gabarito vertical da edificação, quantidade de vagas de estacionamento por unidade, tamanho dos vãos mínimos dos ambientes, disposição de aberturas para iluminação e ventilação natural, taxa de ocupação, índice de aproveitamento, área total construída, disposição de área mínima permeável para chuvas, etc.
Normalmente, o alvará é o último documento que antecede o início da obra. Após a execução, o proprietário pode solicitar à prefeitura o Habite-se, que atesta que o imóvel pode ser habitado, e a averbação da edificação no lote, que deve ser requerida no cartório de registro de imóveis.
Como e onde obter o alvará de construção
Geralmente, o alvará de construção é emitido pela secretaria de planejamento ou de controle urbano da prefeitura de cada município
Unsplash/Fabricio Sakai/Creative Commons
O alvará de construção deve ser solicitado na prefeitura do município onde o imóvel está localizado, e quem o expede é geralmente a secretaria de planejamento ou de controle urbano. Júnior Fideles, advogado especializado em Licitações e Contratos e membro do escritório Marcos Inácio, explica o que o interessado deve apresentar ao órgão:
“Por norma, é preciso apresentar documentos como: requerimento preenchido, planta do projeto arquitetônico aprovado por um profissional habilitado, comprovante de pagamento de taxas municipais, documentos pessoais do proprietário ou responsável pela obra, documentos que comprovem a propriedade do imóvel (escritura pública) e, a depender do caso, eventuais licenças ambientais”.
Valor do alvará de construção
As taxas de emissão do alvará de construção variam segundo cada prefeitura. “Algumas prefeituras isentam do pagamento da taxa as edificações de padrões econômicos (mais baixos) ou edificações de interesse social”, afirma Claudino.
Algumas obras podem ser beneficiadas com a isenção dos custos do alvará de construção, mas as regras variam conforme cada município
Freepik/Creative Commons
Na cidade de São Paulo, por exemplo, o custo é avaliado segundo a metragem do empreendimento. Além disso, segundo Elisabete França, arquiteta e secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento da Cidade de São Paulo, habitações de interesse social (HIS) e habitações de mercado popular (HMP) são isentas deste pagamento.
“Hospitais, templos religiosos, entidades de assistência social e estádios esportivos também são isentos de pagamento da taxa”, completa. Mas, como as regras variam para cada localidade, é importante consultar a legislação municipal local ou órgão expedidor para conferir os custos e as possibilidades de isenção.
Prazo de validade
O alvará de construção tem um prazo de validade que, conforme Júnior, pode variar entre seis meses a dois anos, dependendo da legislação municipal. “Isto quer dizer que caso a obra não seja iniciada ou concluída nesse período, pode ser necessário solicitar uma renovação ou nova autorização. Mais uma vez, reforça-se a necessidade de sempre consultar a legislação municipal, haja vista cada município estabelecer o seu prazo”, diz.
O que acontece se o imóvel for construído sem o alvará?
Caso o imóvel seja construído sem o alvará, o proprietário pode ser multado e até mesmo ter a propriedade demolida
Unsplash/Roar Skotte/Creative Commons
O imóvel não deve ser construído sem o alvará de construção. Caso isso aconteça, a prefeitura pode (através de uma fiscalização) efetuar o embargo da obra com a exigência de que o proprietário obtenha o alvará, bem como cobrar multas.
“A prefeitura pode, em último caso, exigir a demolição da obra identificada como irregular, se for comprovada a impossibilidade da referida obra se adequar às exigências municipais ou normas técnicas nacionais, ou mesmo nos casos de obras executadas em terrenos de terceiros”, explica Claudino.
Júnior acrescenta que a ausência do alvará pode dificultar, ainda, a regularização futura, a venda do imóvel ou obtenção de outros documentos, como o Habite-se.
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Diferença entre alvará de construção, alvará de funcionamento e licença sanitária
Enquanto o alvará de construção autoriza a execução de uma obra de edificação, o de funcionamento autoriza o exercício de um estabelecimento comercial em uma edificação já construída. “Já a licença sanitária é emitida por órgão de controle sanitário municipal, estadual ou federal para determinados usos (como bares e restaurantes, comércio de alimentos, farmácias, consultórios e demais estabelecimentos relacionados à saúde, hospitais, indústrias farmacêuticas, etc.)”, diz Claudino.
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Abaixo, explicamos melhor o que é o alvará de construção, como emiti-lo e o que acontece se ele for negligenciado.
O que é o alvará de construção
Segundo Claudino Lins Nóbrega, arquiteto e urbanista mestre em Engenharia de Produção pela Universidade Federal da Paraíba (UFPB) e doutor em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), o alvará de construção é o documento que as prefeituras emitem autorizando uma pessoa física ou jurídica a construir uma edificação.
“Esse alvará pode permitir a construção tanto de um imóvel novo como também pode se referir a uma reforma ou ampliação em uma residência já existente”, explica ele, que também é professor do Departamento de Engenharia Civil e Ambiental da UFPB.
O alvará de construção é emitido após a análise do projeto por um analista técnico, que verifica se a legislação urbana está sendo respeitada
Unsplash/Josh Olalde/Creative Commons
Para que o alvará de construção seja concedido, um analista técnico (arquiteto ou engenheiro) da prefeitura realiza a análise técnica a fim de verificar se todas as exigências previstas na legislação urbana (código de obras, plano diretor, etc.) estão sendo cumpridas.
Tais exigências, conforme Claudino, normalmente se referem a recuos e afastamentos frontais, laterais e de fundos no terreno, gabarito vertical da edificação, quantidade de vagas de estacionamento por unidade, tamanho dos vãos mínimos dos ambientes, disposição de aberturas para iluminação e ventilação natural, taxa de ocupação, índice de aproveitamento, área total construída, disposição de área mínima permeável para chuvas, etc.
Normalmente, o alvará é o último documento que antecede o início da obra. Após a execução, o proprietário pode solicitar à prefeitura o Habite-se, que atesta que o imóvel pode ser habitado, e a averbação da edificação no lote, que deve ser requerida no cartório de registro de imóveis.
Como e onde obter o alvará de construção
Geralmente, o alvará de construção é emitido pela secretaria de planejamento ou de controle urbano da prefeitura de cada município
Unsplash/Fabricio Sakai/Creative Commons
O alvará de construção deve ser solicitado na prefeitura do município onde o imóvel está localizado, e quem o expede é geralmente a secretaria de planejamento ou de controle urbano. Júnior Fideles, advogado especializado em Licitações e Contratos e membro do escritório Marcos Inácio, explica o que o interessado deve apresentar ao órgão:
“Por norma, é preciso apresentar documentos como: requerimento preenchido, planta do projeto arquitetônico aprovado por um profissional habilitado, comprovante de pagamento de taxas municipais, documentos pessoais do proprietário ou responsável pela obra, documentos que comprovem a propriedade do imóvel (escritura pública) e, a depender do caso, eventuais licenças ambientais”.
Valor do alvará de construção
As taxas de emissão do alvará de construção variam segundo cada prefeitura. “Algumas prefeituras isentam do pagamento da taxa as edificações de padrões econômicos (mais baixos) ou edificações de interesse social”, afirma Claudino.
Algumas obras podem ser beneficiadas com a isenção dos custos do alvará de construção, mas as regras variam conforme cada município
Freepik/Creative Commons
Na cidade de São Paulo, por exemplo, o custo é avaliado segundo a metragem do empreendimento. Além disso, segundo Elisabete França, arquiteta e secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento da Cidade de São Paulo, habitações de interesse social (HIS) e habitações de mercado popular (HMP) são isentas deste pagamento.
“Hospitais, templos religiosos, entidades de assistência social e estádios esportivos também são isentos de pagamento da taxa”, completa. Mas, como as regras variam para cada localidade, é importante consultar a legislação municipal local ou órgão expedidor para conferir os custos e as possibilidades de isenção.
Prazo de validade
O alvará de construção tem um prazo de validade que, conforme Júnior, pode variar entre seis meses a dois anos, dependendo da legislação municipal. “Isto quer dizer que caso a obra não seja iniciada ou concluída nesse período, pode ser necessário solicitar uma renovação ou nova autorização. Mais uma vez, reforça-se a necessidade de sempre consultar a legislação municipal, haja vista cada município estabelecer o seu prazo”, diz.
O que acontece se o imóvel for construído sem o alvará?
Caso o imóvel seja construído sem o alvará, o proprietário pode ser multado e até mesmo ter a propriedade demolida
Unsplash/Roar Skotte/Creative Commons
O imóvel não deve ser construído sem o alvará de construção. Caso isso aconteça, a prefeitura pode (através de uma fiscalização) efetuar o embargo da obra com a exigência de que o proprietário obtenha o alvará, bem como cobrar multas.
“A prefeitura pode, em último caso, exigir a demolição da obra identificada como irregular, se for comprovada a impossibilidade da referida obra se adequar às exigências municipais ou normas técnicas nacionais, ou mesmo nos casos de obras executadas em terrenos de terceiros”, explica Claudino.
Júnior acrescenta que a ausência do alvará pode dificultar, ainda, a regularização futura, a venda do imóvel ou obtenção de outros documentos, como o Habite-se.
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Diferença entre alvará de construção, alvará de funcionamento e licença sanitária
Enquanto o alvará de construção autoriza a execução de uma obra de edificação, o de funcionamento autoriza o exercício de um estabelecimento comercial em uma edificação já construída. “Já a licença sanitária é emitida por órgão de controle sanitário municipal, estadual ou federal para determinados usos (como bares e restaurantes, comércio de alimentos, farmácias, consultórios e demais estabelecimentos relacionados à saúde, hospitais, indústrias farmacêuticas, etc.)”, diz Claudino.
