Dívidas podem fazer com que um imóvel seja penhorado e levado a leilão, porém, a situação pode ser revertida com o acompanhamento jurídico adequado Receber a notícia de que o imóvel será levado a leilão por conta de uma dívida pode ser um momento de grande angústia para os proprietários. Porém, mesmo após a penhora, existem caminhos legais para tentar reverter a situação e recuperar o patrimônio.
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Em 2024, mais de 50 mil imóveis foram leiloados pela Caixa Econômica Federal, um aumento significativo em relação aos anos anteriores – foi quase o dobro de 2023. Entre as motivações para o aumento, está a dificuldade que os brasileiros têm enfrentado de quitar as dívidas.
Nesta matéria, abordaremos o que pode levar o imóvel a ser leiloado, como proceder caso isso aconteça e as circunstâncias em que a anulação do leilão é possível.
O que é o leilão de imóveis?
Os leilões de imóveis podem ser judiciais ou extrajudiciais a depender dos agentes e processos envolvidos
Pexels/KATRIN BOLOVTSOVA/Creative Commons
O leilão de imóveis é um método de venda pública em que os licitantes (interessados na compra), fazem lances, isto é, ofertas para adquirir propriedades. Quem fizer a melhor proposta, acima do preço mínimo estabelecido, vence.
Esse mecanismo é regulamentado pelo Código de Processo Civil. O leilão pode ser de dois tipos: os judiciais e os extrajudiciais.
“O leilão judicial é relacionado a um processo na justiça, sejam execuções fiscais, sejam execuções trabalhistas. Quando é relacionado a financiamentos realizados por instituições financeiras sem intervenção direta do Judiciário, o leilão é extrajudicial”, explica Raphael Medeiros, advogado do escritório GMP | G&C Advogados Associados.
Por que um imóvel vai a leilão?
Diversas situações podem levar um imóvel a ser leiloado. As mais comuns incluem dívidas de condomínio e IPTU, onde o próprio bem responde pelo débito.
“A falta de pagamento das parcelas de financiamentos imobiliários é outro fato que permite a instituição financeira executar a dívida e tomar o imóvel”, afirma Grasielle Lauri, advogada especialista em leilões e membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil em São Paulo (OAB-SP).
Outras dívidas civis provenientes de empréstimos, cheques sem fundo ou ações judiciais por danos também podem resultar na penhora, isto é, na apreensão de bens para eliminação da dívida.
A falta de pagamento das parcelas de financiamentos imobiliários é um dos fatores que podem levar o imóvel a ser penhorado e leiloado
Freepik/Creative Commons
Como proceder quando o imóvel vai a leilão?
O primeiro passo é contratar um advogado especialista em direito imobiliário, preferencialmente, com experiência em leilões de imóveis. “O profissional analisará questões essenciais, como a natureza do leilão a que o imóvel está submetido, a regularidade do processo judicial e conferir o conteúdo de possíveis intimações e notificações”, comenta Grasielle.
A agilidade na busca por auxílio profissional e a disposição para explorar todas as vias legais são determinantes para reverter a penhora e evitar a perda do seu imóvel. “Os prazos para contestar um leilão são curtos e a assistência especializada indicará as medidas adequadas para cada caso”, complementa Raphael.
A assistência especializada de um advogado é fundamental para tentar recuperar o imóvel que foi ao leilão
Freepik/Creative Commons
Para que a recuperação do imóvel seja considerada, alguns aspectos precisam ser analisados anteriormente pelos proprietários e advogados que acompanham o caso. Com a assistência jurídica garantida, o próximo passo é identificar a natureza do leilão ao qual o imóvel está submetido.
A distinção é crucial. “Essa diferenciação determina os procedimentos legais cabíveis para contestação de cada caso específico”, salienta Raphael.
É possível anular a arrematação
Nem sempre a situação do imóvel leiloado é definitiva. “O ordenamento jurídico brasileiro oferece mecanismos para reverter ou, ao menos, mitigar os efeitos de um leilão, especialmente quando há irregularidades no processo”, diz Raphael.
Antes que o leilão aconteça, a forma mais direta de reverter a situação é quitar a dívida integralmente, incluindo juros, multas e custas processuais. É fundamental negociar com o credor para obter o valor exato e realizar o pagamento antes da data do leilão.
Outra saída é tentar um acordo amigável para parcelamento da dívida ou redução do valor total, pois, muitas vezes, o credor prefere receber o valor de forma negociada a ter que aguardar o trâmite do leilão.
É possível que se faça a tentativa de acordos amigáveis antes ou durante o leilão entre o credor e o devedor
Freepik/Creative Commons
Mesmo após a arrematação, ou seja, a venda do imóvel em leilão, é possível buscar a anulação do processo, diante da identificação de irregularidades. Falhas frequentes são a ausência da comunicação com o proprietário sobre a dívida e o leilão, e também a venda do bem por preço vil, isto é, um valor muito abaixo do mercado. Caso essas situações ocorram, o processo pode ser questionado e anulado.
Outro aspecto é o edital do leilão, que deve conter informações precisas sobre o imóvel, a dívida e as condições de venda. Os leilões judiciais tem aspectos específicos, como a previsão de uma experiência prévia dos leiloeiros. Omissões ou erros em relação a essas normas podem ser motivos para anulação.
É importante também verificar se o imóvel em questão não se enquadra na Lei n.º 8.009/90 (Lei do Bem de Família). Ela prevê que, se o imóvel for o único bem da família usado para moradia, ele pode ser impenhorável.
No entanto, há exceções. “Dívidas de financiamento para compra do próprio imóvel (alienação fiduciária), dívida de pensão alimentícia, impostos e taxas, cobrança de hipoteca do próprio imóvel, dívidas de condomínio e fiança em contrato de locação não se enquadram”, salienta Grasielle.
A prevenção é a melhor forma para evitar o problema
A melhor estratégia para evitar que um bem vá a leilão é agir preventivamente. Ao perceber os primeiros sinais de inadimplência, o ideal é buscar alternativas antes que a situação evolua para a execução judicial.
Para isso, os proprietários podem adotar medidas, que envolvem o planejamento e o conhecimento da realidade financeira vivenciada. “Existe a possibilidade de renegociar dívidas, por meio do contato com o credor e negociação de condições mais acessíveis de pagamento”, afirma a advogada.
O planejamento financeiro é fundamental para evitar entrar em situações de dívida que podem comprometer a manutenção do imóvel
Freepik/Creative Commons
Outra possibilidade é a venda ou locação do imóvel. Caso não seja possível arcar com os custos, essa pode ser uma saída para evitar a perda total, atentando-se sempre ao risco de fraude contra credores, o que pode levar a nulidade da transação imobiliária.
O acompanhamento jurídico contínuo também é indicado para analisar contratos, identificar abusividades e propor soluções legais.
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Existem órgãos públicos e instituições diversas que oferecem a assistência de forma mais acessível, para quem não pode arcar com os custos de um advogado particular. “A Defensoria Pública, as comissões de apoio jurídico da OAB; as faculdades de direito com escritórios-modelo; ONGs; e instituições sociais ofereçem esse tipo de serviço”, finaliza Grasielle.
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Em 2024, mais de 50 mil imóveis foram leiloados pela Caixa Econômica Federal, um aumento significativo em relação aos anos anteriores – foi quase o dobro de 2023. Entre as motivações para o aumento, está a dificuldade que os brasileiros têm enfrentado de quitar as dívidas.
Nesta matéria, abordaremos o que pode levar o imóvel a ser leiloado, como proceder caso isso aconteça e as circunstâncias em que a anulação do leilão é possível.
O que é o leilão de imóveis?
Os leilões de imóveis podem ser judiciais ou extrajudiciais a depender dos agentes e processos envolvidos
Pexels/KATRIN BOLOVTSOVA/Creative Commons
O leilão de imóveis é um método de venda pública em que os licitantes (interessados na compra), fazem lances, isto é, ofertas para adquirir propriedades. Quem fizer a melhor proposta, acima do preço mínimo estabelecido, vence.
Esse mecanismo é regulamentado pelo Código de Processo Civil. O leilão pode ser de dois tipos: os judiciais e os extrajudiciais.
“O leilão judicial é relacionado a um processo na justiça, sejam execuções fiscais, sejam execuções trabalhistas. Quando é relacionado a financiamentos realizados por instituições financeiras sem intervenção direta do Judiciário, o leilão é extrajudicial”, explica Raphael Medeiros, advogado do escritório GMP | G&C Advogados Associados.
Por que um imóvel vai a leilão?
Diversas situações podem levar um imóvel a ser leiloado. As mais comuns incluem dívidas de condomínio e IPTU, onde o próprio bem responde pelo débito.
“A falta de pagamento das parcelas de financiamentos imobiliários é outro fato que permite a instituição financeira executar a dívida e tomar o imóvel”, afirma Grasielle Lauri, advogada especialista em leilões e membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil em São Paulo (OAB-SP).
Outras dívidas civis provenientes de empréstimos, cheques sem fundo ou ações judiciais por danos também podem resultar na penhora, isto é, na apreensão de bens para eliminação da dívida.
A falta de pagamento das parcelas de financiamentos imobiliários é um dos fatores que podem levar o imóvel a ser penhorado e leiloado
Freepik/Creative Commons
Como proceder quando o imóvel vai a leilão?
O primeiro passo é contratar um advogado especialista em direito imobiliário, preferencialmente, com experiência em leilões de imóveis. “O profissional analisará questões essenciais, como a natureza do leilão a que o imóvel está submetido, a regularidade do processo judicial e conferir o conteúdo de possíveis intimações e notificações”, comenta Grasielle.
A agilidade na busca por auxílio profissional e a disposição para explorar todas as vias legais são determinantes para reverter a penhora e evitar a perda do seu imóvel. “Os prazos para contestar um leilão são curtos e a assistência especializada indicará as medidas adequadas para cada caso”, complementa Raphael.
A assistência especializada de um advogado é fundamental para tentar recuperar o imóvel que foi ao leilão
Freepik/Creative Commons
Para que a recuperação do imóvel seja considerada, alguns aspectos precisam ser analisados anteriormente pelos proprietários e advogados que acompanham o caso. Com a assistência jurídica garantida, o próximo passo é identificar a natureza do leilão ao qual o imóvel está submetido.
A distinção é crucial. “Essa diferenciação determina os procedimentos legais cabíveis para contestação de cada caso específico”, salienta Raphael.
É possível anular a arrematação
Nem sempre a situação do imóvel leiloado é definitiva. “O ordenamento jurídico brasileiro oferece mecanismos para reverter ou, ao menos, mitigar os efeitos de um leilão, especialmente quando há irregularidades no processo”, diz Raphael.
Antes que o leilão aconteça, a forma mais direta de reverter a situação é quitar a dívida integralmente, incluindo juros, multas e custas processuais. É fundamental negociar com o credor para obter o valor exato e realizar o pagamento antes da data do leilão.
Outra saída é tentar um acordo amigável para parcelamento da dívida ou redução do valor total, pois, muitas vezes, o credor prefere receber o valor de forma negociada a ter que aguardar o trâmite do leilão.
É possível que se faça a tentativa de acordos amigáveis antes ou durante o leilão entre o credor e o devedor
Freepik/Creative Commons
Mesmo após a arrematação, ou seja, a venda do imóvel em leilão, é possível buscar a anulação do processo, diante da identificação de irregularidades. Falhas frequentes são a ausência da comunicação com o proprietário sobre a dívida e o leilão, e também a venda do bem por preço vil, isto é, um valor muito abaixo do mercado. Caso essas situações ocorram, o processo pode ser questionado e anulado.
Outro aspecto é o edital do leilão, que deve conter informações precisas sobre o imóvel, a dívida e as condições de venda. Os leilões judiciais tem aspectos específicos, como a previsão de uma experiência prévia dos leiloeiros. Omissões ou erros em relação a essas normas podem ser motivos para anulação.
É importante também verificar se o imóvel em questão não se enquadra na Lei n.º 8.009/90 (Lei do Bem de Família). Ela prevê que, se o imóvel for o único bem da família usado para moradia, ele pode ser impenhorável.
No entanto, há exceções. “Dívidas de financiamento para compra do próprio imóvel (alienação fiduciária), dívida de pensão alimentícia, impostos e taxas, cobrança de hipoteca do próprio imóvel, dívidas de condomínio e fiança em contrato de locação não se enquadram”, salienta Grasielle.
A prevenção é a melhor forma para evitar o problema
A melhor estratégia para evitar que um bem vá a leilão é agir preventivamente. Ao perceber os primeiros sinais de inadimplência, o ideal é buscar alternativas antes que a situação evolua para a execução judicial.
Para isso, os proprietários podem adotar medidas, que envolvem o planejamento e o conhecimento da realidade financeira vivenciada. “Existe a possibilidade de renegociar dívidas, por meio do contato com o credor e negociação de condições mais acessíveis de pagamento”, afirma a advogada.
O planejamento financeiro é fundamental para evitar entrar em situações de dívida que podem comprometer a manutenção do imóvel
Freepik/Creative Commons
Outra possibilidade é a venda ou locação do imóvel. Caso não seja possível arcar com os custos, essa pode ser uma saída para evitar a perda total, atentando-se sempre ao risco de fraude contra credores, o que pode levar a nulidade da transação imobiliária.
O acompanhamento jurídico contínuo também é indicado para analisar contratos, identificar abusividades e propor soluções legais.
Leia mais
Existem órgãos públicos e instituições diversas que oferecem a assistência de forma mais acessível, para quem não pode arcar com os custos de um advogado particular. “A Defensoria Pública, as comissões de apoio jurídico da OAB; as faculdades de direito com escritórios-modelo; ONGs; e instituições sociais ofereçem esse tipo de serviço”, finaliza Grasielle.
