Construir um imóvel para vender pode ser um bom investimento, mas exige planejamento e dedicação Vale a pena construir para vender? A resposta, como muitas vezes na vida e nos negócios, é: depende. O sucesso das incorporadoras, empresas que realizam estudos de viabilidade, adquirem terrenos, desenvolvem projetos e comercializam imóveis, comprova que construir para vender pode ser, sim, uma atividade lucrativa.
Mas e no caso de uma pessoa física, sem todo o capital, conhecimento, estrutura e equipe de que dispõe uma incorporadora? Vale a pena tirar o dinheiro da poupança e investir em um terreno e uma construção?
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Sim, desde que o empreendimento seja tratado com seriedade e acompanhado por profissionais de arquitetura, construção e mercado imobiliário com conhecimento e experiência. Para atingir uma boa margem de lucro em um período não tão prolongado, são necessárias gestão de obra rigorosa e leitura precisa do mercado.
Construir uma casa para vender é diferente do que construir uma para morar. Para a operação ser lucrativa, é necessário um projeto neutro e versátil
Pexels/Thirdman/Creative Commons
O arquiteto Paulo Tripoloni, de São Paulo (SP), já participou de empreendimentos assim, que tiveram margem de lucro entre 25 e 35%. Normalmente, ele trabalha com a construção de residências unifamiliares, com dois pavimentos e três dormitórios, de arquitetura contemporânea e execução racional, em bairros com bom potencial de valorização.
“Em um caso, compramos um terreno por R$ 380 mil, investimos R$ 500 mil em obra e comercializamos o imóvel por R$ 1,2 milhão – o que gerou um lucro bruto de aproximadamente R$ 320 mil em 18 meses”, relata.
Já a arquiteta Isabella Nalon, também de São Paulo (SP), não tem experiência como investidora, mas já desenvolveu projetos que tinham o objetivo de venda futura. “Fiz um projeto em que a construção e a decoração custaram cerca de R$ 4 milhões. O proprietário usou a casa por 4 anos e, depois, conseguiu vendê-la por R$ 8 milhões”, compartilha.
“Era um condomínio novo, que foi se consolidando com o tempo. Quando o local passou a ser mais procurado, surgiram compradores interessados em imóveis prontos. Isso mostra que, se bem executado, um projeto pode trazer excelente retorno – principalmente quando não há pressa para vender”, complementa ela.
A margem de lucro está diretamente relacionada ao planejamento, à qualidade do projeto e ao momento do mercado imobiliário na venda. “Além disso, é necessário conhecer as normas e legislações locais, pois cada prefeitura e condomínio têm regras específicas, como taxa de ocupação e recuos obrigatórios. Esses fatores interferem diretamente na área que poderá ser construída, o que afeta o custo da obra e o valor final do imóvel”, alerta Isabella.
Para a rápida venda da casa, é preciso que ela seja adequada para pessoas interessadas em morar naquela região. Por exemplo, um bairro familiar pede por casas com mais dormitórios
Pexels/Kampus Production/Creative Commons
Em São Paulo, a margem de lucro considerada saudável entre quem constrói para vender é de 20% a 30%. Esse valor pode variar em outras cidades, dependendo do mercado imobiliário de cada região.
O prazo considerável saudável, desde a compra do terreno até a venda da casa construída, é de 18 a 24 meses. “Casas enxutas, com plantas padronizadas e preços alinhados com o mercado, costumam girar mais rápido”, diz Paulo.
Se você se animou em construir para vender, confira algumas dicas práticas para se preparar a esse investimento.
Qual o passo a passo a fim de construir para vender?
O processo de construir para vender é composto por sete macro etapas:
Análise da localização e de mercado;
Aquisição do terreno;
Regularização documental;
Projeto arquitetônico;
Aprovação do projeto na prefeitura;
Execução da obra;
Venda.
Sobre o primeiro passo, análise de localização e de mercado, vale a pena aprofundar um pouco mais, pois ele é fundamental para o sucesso do empreendimento. Quanto à localização, é preciso mapear o potencial de demanda pela região, o valor médio do metro quadrado e a disponibilidade de imóveis.
Já na análise de mercado, é muito importante entender o público-alvo. Conhecer o provável futuro morador do imóvel ajuda a definir desde a planta até o nível de acabamento – e isso impacta diretamente na velocidade da venda e na margem de lucro.
Com relação ao projeto arquitetônico, ele deve ser realizado por um profissional com experiência nesse tipo de projeto, que tenha clareza sobre o objetivo de venda.
“Quando o projeto é para morar, ele é totalmente personalizado. Consideramos os gostos do cliente, as cores que prefere, o estilo de vida, as memórias afetivas, e, em muitos casos, há investimentos mais altos em itens específicos por conta do apego emocional. Já um projeto para venda precisa ter uma linguagem mais neutra. O foco é agradar o maior número possível de pessoas para facilitar a comercialização do imóvel”, diz Isabella.
Um projeto de casa para vender deve ser neutro e versátil, com planta eficiente e materiais que equilibrem custo e percepção de valor
Pexels/Alena Darmel/Creative Commons
Finalmente, para a execução da obra, é fundamental contratar uma construtora séria e que tenha boas referências. Se houver atrasos, problemas na qualidade das entregas ou até abandono da obra, o investimento pode virar prejuízo. A cobrança de um cronograma de obra e fiscalização da gestão devem fazer parte do dia a dia de quem constrói para vender.
Quais são os desafios de construir para vender?
Como todo investimento, há riscos em construir para vender. Os desafios mais comuns para quem não tem experiência ou não é da área são:
Erros na leitura do zoneamento, imaginando construir algo que não será possível naquele terreno;
Dificuldade na gestão da obra, principalmente com um cronograma mal dimensionado;
Dificuldade de entendimento do comportamento do futuro comprador, fazendo uma casa com planta ou acabamentos que não serão facilmente desejados;
Falta de visão jurídica, sem uma leitura correta de contratos e/ou má condução na regularização do imóvel;
Falta de comprometimento com o empreendimento, tratando o investimento como uma atividade informal, sem o rigor necessário;
Oscilações do mercado imobiliário, que podem exigir longos períodos até que uma região passe por valorização.
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“Construir para vender não é um investimento como uma aplicação bancária. Exige tempo, capital e tomada de decisão. Não pode ser tratado como um movimento informal – é uma operação com todas as complexidades de um pequeno empreendimento”, conclui Paulo.
Mas e no caso de uma pessoa física, sem todo o capital, conhecimento, estrutura e equipe de que dispõe uma incorporadora? Vale a pena tirar o dinheiro da poupança e investir em um terreno e uma construção?
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Sim, desde que o empreendimento seja tratado com seriedade e acompanhado por profissionais de arquitetura, construção e mercado imobiliário com conhecimento e experiência. Para atingir uma boa margem de lucro em um período não tão prolongado, são necessárias gestão de obra rigorosa e leitura precisa do mercado.
Construir uma casa para vender é diferente do que construir uma para morar. Para a operação ser lucrativa, é necessário um projeto neutro e versátil
Pexels/Thirdman/Creative Commons
O arquiteto Paulo Tripoloni, de São Paulo (SP), já participou de empreendimentos assim, que tiveram margem de lucro entre 25 e 35%. Normalmente, ele trabalha com a construção de residências unifamiliares, com dois pavimentos e três dormitórios, de arquitetura contemporânea e execução racional, em bairros com bom potencial de valorização.
“Em um caso, compramos um terreno por R$ 380 mil, investimos R$ 500 mil em obra e comercializamos o imóvel por R$ 1,2 milhão – o que gerou um lucro bruto de aproximadamente R$ 320 mil em 18 meses”, relata.
Já a arquiteta Isabella Nalon, também de São Paulo (SP), não tem experiência como investidora, mas já desenvolveu projetos que tinham o objetivo de venda futura. “Fiz um projeto em que a construção e a decoração custaram cerca de R$ 4 milhões. O proprietário usou a casa por 4 anos e, depois, conseguiu vendê-la por R$ 8 milhões”, compartilha.
“Era um condomínio novo, que foi se consolidando com o tempo. Quando o local passou a ser mais procurado, surgiram compradores interessados em imóveis prontos. Isso mostra que, se bem executado, um projeto pode trazer excelente retorno – principalmente quando não há pressa para vender”, complementa ela.
A margem de lucro está diretamente relacionada ao planejamento, à qualidade do projeto e ao momento do mercado imobiliário na venda. “Além disso, é necessário conhecer as normas e legislações locais, pois cada prefeitura e condomínio têm regras específicas, como taxa de ocupação e recuos obrigatórios. Esses fatores interferem diretamente na área que poderá ser construída, o que afeta o custo da obra e o valor final do imóvel”, alerta Isabella.
Para a rápida venda da casa, é preciso que ela seja adequada para pessoas interessadas em morar naquela região. Por exemplo, um bairro familiar pede por casas com mais dormitórios
Pexels/Kampus Production/Creative Commons
Em São Paulo, a margem de lucro considerada saudável entre quem constrói para vender é de 20% a 30%. Esse valor pode variar em outras cidades, dependendo do mercado imobiliário de cada região.
O prazo considerável saudável, desde a compra do terreno até a venda da casa construída, é de 18 a 24 meses. “Casas enxutas, com plantas padronizadas e preços alinhados com o mercado, costumam girar mais rápido”, diz Paulo.
Se você se animou em construir para vender, confira algumas dicas práticas para se preparar a esse investimento.
Qual o passo a passo a fim de construir para vender?
O processo de construir para vender é composto por sete macro etapas:
Análise da localização e de mercado;
Aquisição do terreno;
Regularização documental;
Projeto arquitetônico;
Aprovação do projeto na prefeitura;
Execução da obra;
Venda.
Sobre o primeiro passo, análise de localização e de mercado, vale a pena aprofundar um pouco mais, pois ele é fundamental para o sucesso do empreendimento. Quanto à localização, é preciso mapear o potencial de demanda pela região, o valor médio do metro quadrado e a disponibilidade de imóveis.
Já na análise de mercado, é muito importante entender o público-alvo. Conhecer o provável futuro morador do imóvel ajuda a definir desde a planta até o nível de acabamento – e isso impacta diretamente na velocidade da venda e na margem de lucro.
Com relação ao projeto arquitetônico, ele deve ser realizado por um profissional com experiência nesse tipo de projeto, que tenha clareza sobre o objetivo de venda.
“Quando o projeto é para morar, ele é totalmente personalizado. Consideramos os gostos do cliente, as cores que prefere, o estilo de vida, as memórias afetivas, e, em muitos casos, há investimentos mais altos em itens específicos por conta do apego emocional. Já um projeto para venda precisa ter uma linguagem mais neutra. O foco é agradar o maior número possível de pessoas para facilitar a comercialização do imóvel”, diz Isabella.
Um projeto de casa para vender deve ser neutro e versátil, com planta eficiente e materiais que equilibrem custo e percepção de valor
Pexels/Alena Darmel/Creative Commons
Finalmente, para a execução da obra, é fundamental contratar uma construtora séria e que tenha boas referências. Se houver atrasos, problemas na qualidade das entregas ou até abandono da obra, o investimento pode virar prejuízo. A cobrança de um cronograma de obra e fiscalização da gestão devem fazer parte do dia a dia de quem constrói para vender.
Quais são os desafios de construir para vender?
Como todo investimento, há riscos em construir para vender. Os desafios mais comuns para quem não tem experiência ou não é da área são:
Erros na leitura do zoneamento, imaginando construir algo que não será possível naquele terreno;
Dificuldade na gestão da obra, principalmente com um cronograma mal dimensionado;
Dificuldade de entendimento do comportamento do futuro comprador, fazendo uma casa com planta ou acabamentos que não serão facilmente desejados;
Falta de visão jurídica, sem uma leitura correta de contratos e/ou má condução na regularização do imóvel;
Falta de comprometimento com o empreendimento, tratando o investimento como uma atividade informal, sem o rigor necessário;
Oscilações do mercado imobiliário, que podem exigir longos períodos até que uma região passe por valorização.
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“Construir para vender não é um investimento como uma aplicação bancária. Exige tempo, capital e tomada de decisão. Não pode ser tratado como um movimento informal – é uma operação com todas as complexidades de um pequeno empreendimento”, conclui Paulo.
