Sinais sutis, como manchas de umidade em paredes e tetos, pintura descascando ou mofo podem indicar a presença de vazamento de água no apartamento Problemas com vazamentos em apartamentos são bastante comuns e podem gerar muita dor de cabeça para os moradores. Além do desperdício de água e do aumento na conta, há o risco de danos estruturais, mofo e discussões sobre quem deve arcar com os custos do reparo. A responsabilidade por vazamento de água em apartamento pode ser do morador, do condomínio ou do locador – no caso de imóveis alugados.
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“Descobrir se o vazamento é proveniente de um sistema de água ou esgoto do condomínio, de um encanamento privativo ou da unidade vizinha é essencial, pois define quem será o responsável legal pela reparação dos eventuais dados causados”, afirma Raphael Cavassi Alves, síndico profissional e advogado membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil – São Paulo (OAB/SP).
Como identificar vazamento de água no apartamento
A fuga de água em um imóvel pode acontecer por motivos variados. Encanamentos antigos, vedações com pouca manutenção ou danos na estrutura hidráulica devido à variação de temperatura e pressão podem estar na origem desse problema.
“As curvas e deflexões são sempre pontos que demandam mais pressão, maior consumo de água e, consequentemente, tem uma maior probabilidade de apresentar problemas”, indica Valter Caldana, arquiteto e urbanista, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
Sinais sutis podem ser indicativos de vazamentos. Manchas de umidade em paredes ou tetos, pintura descascando, mofo, azulejos soltos ou estufados, além de aumento repentino na conta de água são alguns desses sinais. “Em áreas com pouca circulação de ar, como atrás de móveis ou dentro de armários embutidos, o cheiro de mofo pode ser um dos primeiros alerta”, destaca o arquiteto Adriano Salles.
Quando a parede descasca ou esfarela, o problema pode estar associado à umidade e ser indicativo de vazamento no imóvel
Freepik/CreativeCommons
Um teste imediato e simples que o morador pode realizar quando houver suspeitas sobre vazamentos é desligar todos os registros de água, principalmente de entrada, do apartamento e observar o hidrômetro. “Caso ele continue girando, é provável que o vazamento esteja dentro do imóvel. Se o problema aparece apenas no teto do vizinho abaixo, a maior probabilidade é de que a origem esteja em tubulações embutidas”, explica Adriano.
A observação dos sinais presentes no apartamento também são importantes. “Caso a saída de água continuar ou os pontos de umidade não secarem após algum tempo do desligamento, a fonte da infiltração provavelmente acontece antes da entrada de água ou esgoto na unidade, ou seja, trata-se de um problema externo”, orienta Valter. O teste é uma ação inicial, que não dispensa a vistoria técnica por um profissional especializado.
Os vazamentos de água, sobretudo, em espaços pouco visíveis como aqueles associados aos eletrodomésticos exigem a visita de um profissional especializado
Freepik/Creative Commons
Após a identificação, é essencial o contato também com o síndico ou responsável por essa atividade no condomínio. “Fotografar o dano e documentar o ocorrido é importante para seguros e resoluções com o condomínio ou vizinhos”, salienta Adriano.
Tipos de vazamento que podem acontecer em apartamentos
Os vazamentos são variados e tem efeitos diversos, conforme a localização do extravasamento no imóvel. O problema pode ser caracterizado em dois tipos principais: vazamentos do ramal e da prumada.
O ramal de ligação é a parte do sistema de água que conecta a rede pública de água ao hidrômetro (medidor de água) e, em seguida, ao imóvel. “Nesse caso, quando há problemas, são os vazamentos de banheiro ou cozinha, com tubulação horizontal, que costumam aparecer de andar para andar”, explica Rodrigo Karpat, advogado e presidente da Comissão da Advocacia Condominial da OAB/SP.
A prumada é a coluna vertical de elementos de construção, como tubulações, elevadores ou escadas, que se estende por vários andares de um edifício. As prumas do tipo hidráulica são responsáveis pelo abastecimento de água das diferentes unidades do prédio.
De quem é a responsabilidade pelo vazamento de água?
A atribuição de responsabilidade se pauta na origem do vazamento de água. “De modo geral, em casos de vazamento vertical, a responsabilidade é do condomínio. Enquanto vazamentos horizontais são de responsabilidade do condômino”, afirma Rodrigo.
No caso de tubulações internas e em regiões menos visíveis, a responsabilidade dependerá de uma análise técnica e um laudo detalhado. Se o vazamento for em um cano de água, que serve exclusivamente ao apartamento, após o ponto de individualização da coluna principal. Caso esteja na tubulação que conecta o hidrômetro à unidade do morador, a responsabilidade é geralmente do proprietário do imóvel, pois a tubulação serve exclusivamente à unidade.
É importante destacar que existem normas que sugerem a troca dos componentes hidráulicos com o passar do tempo definidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). “Os condomínios, muitas vezes, não fazem essa manutenção e o entupimento das tubulações pode trazer um prejuízo muito grande para os condomínios e para as unidades”, salienta Rodrigo.
O laudo técnico e o acompanhamento do problema por profissionais especializados é fundamental também para a atribuição de responsabilidade
Freepik/Creative Commons
Existem casos que a responsabilidade pode ser compartilhada também. Isso ocorre quando há mais de uma causa em um vazamento ou em conexões que interligam prumadas coletivas à tubulação de responsabilidade do condômino.
Outra hipótese é quando uma ação do condômino, como a falta de troca de itens do sistema hidráulico ou a inibição do acesso à unidade condominial para investigação de um vazamento. “O laudo técnico é essencial para auferir a origem do vazamento, para que depois a gente consiga juridicamente definir e quantificar a responsabilidade de cada um”, pontua Raphael.
Quando o vazamento é antes do hidrômetro, a responsabilidade muda
Um vazamento que ocorre antes do hidrômetro em um apartamento se refere a um problema na rede externa antes de chegar ao medidor individual. A responsabilidades, nesses casos, portanto, é geralmente de responsabilidade do fornecedor de água. O conserto deve ser arcado pela rede distribuidora, caso a ocorrência esteja nos encanamentos externos ou no cavalete, isto é, no conjunto de itens que permite a ligação da rede com a unidade.
Quando o vazamento acontece antes do hidrômetro, a responsabilidade é da empresa distribuidora de água
Freepik/Creative Commons
Quem arca com os custos quando o vazamento gera danos no apartamento?
O responsável pelo vazamento é quem deve arcar com todos os prejuízos materiais causados a quem sofreu o dano, inclusive reparos na estrutura do imóvel. “Os consertos compreendem serviços de pintura, parte elétrica, sistema de iluminação, objetos, móveis ou outros que tenham sido danificados”, comenta Raphael. O bem atingido deve estar em iguais condições em que se encontrava antes da ocorrência.
Caso a pessoa não possa habitar a unidade em decorrência do vazamento, há a necessidade de uma responsabilização de outra natureza. “A depender do limite da interdição, é preciso garantir uma locação compatível com aquilo que a pessoa atingida teria no seu imóvel”, complementa Rodrigo.
Imóveis alugados exigem atenção
O locador e o locatário têm responsabilidades sobre o estado e conservação do imóvel. O proprietário tem compromissos relacionados a reparos estruturais e problemas que afetam a integridade do apartamento. Por outro lado, quem aluga, tem obrigação diante de reparos e manutenções de menor complexidade.
Um vazamento gerado pelo rompimento de encanamento, por exemplo, é de responsabilidade do dono do apartamento. Já a troca de peças para evitar entupimentos deve ser feita pelo inquilino.
Nesses casos, a consciência dos direitos e deveres de cada uma das partes, um bom diálogo de mediação e o esclarecimento dos termos do contrato são essenciais. “A vistoria de entrada no imóvel é essencial para identificar problemas pré-existentes e também os aspectos específicos de cada apartamento e do condomínio, acompanhado sempre de um profissional”, pontua Valter.
Os pequenos reparos do apartamento são de responsabilidade do locatário, quando o imóvel é alugado
Freepik/Creative Commons
O papel do síndico em casos de vazamento de água
O síndico deve estar presente e agir em casos de vazamentos, seja em áreas comuns do condomínio, seja em unidades do edifício. “O profissional pode apurar os fatos, pessoalmente ou por um zelador, visando orientar, proteger o patrimônio comum, mediar conflitos e acionar profissionais para vistoria técnica se for o caso”, indica Raphael.
A comunicação formal e o registro das ocorrências também são de responsabilidade de profissional. “O síndico pode responsabilizado, em caso de omissão ou negligência em suas ações”, complementa o advogado.
Como prevenir vazamentos no projeto do apartamento
Existem formas de minimizar a ocorrência de vazamentos mais frequentes em apartamentos, ainda no momento de projetar o apartamento.
Do ponto de vista hidráulico, é importante ter um projeto extremamente racional e bem dimensionado, isto é, que otimize o uso da água como bem máximo e seja o mais linear possível, evitando curvas, passagens e deflexões em excesso. “As aberturas verticais da edificação que abrigam as tubulações, os shafts, também devem ser de fácil acesso para manutenções e inspeções futuras”, afirma Valter.
O uso de materiais de qualidade são essenciais. “Um bom projeto, hoje, também usa materiais mais flexíveis, com alto rendimento e considerando preocupações ambientais em toda a cadeia produtiva”, complementa o professor.
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Outros aspectos relevantes são a impermeabilização e a vistoria técnica do imóvel antes da sua ocupação. Especialmente nas áreas com uso de água constante, como banheiros, cozinhas e lavanderias precisam ser bem vedados. “A vistoria técnica deve ser minuciosa no momento da entrega, compra ou aluguel do imóvel, verificando pontos de umidade e funcionamento de registros e válvulas”, destaca Adriano.
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“Descobrir se o vazamento é proveniente de um sistema de água ou esgoto do condomínio, de um encanamento privativo ou da unidade vizinha é essencial, pois define quem será o responsável legal pela reparação dos eventuais dados causados”, afirma Raphael Cavassi Alves, síndico profissional e advogado membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil – São Paulo (OAB/SP).
Como identificar vazamento de água no apartamento
A fuga de água em um imóvel pode acontecer por motivos variados. Encanamentos antigos, vedações com pouca manutenção ou danos na estrutura hidráulica devido à variação de temperatura e pressão podem estar na origem desse problema.
“As curvas e deflexões são sempre pontos que demandam mais pressão, maior consumo de água e, consequentemente, tem uma maior probabilidade de apresentar problemas”, indica Valter Caldana, arquiteto e urbanista, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
Sinais sutis podem ser indicativos de vazamentos. Manchas de umidade em paredes ou tetos, pintura descascando, mofo, azulejos soltos ou estufados, além de aumento repentino na conta de água são alguns desses sinais. “Em áreas com pouca circulação de ar, como atrás de móveis ou dentro de armários embutidos, o cheiro de mofo pode ser um dos primeiros alerta”, destaca o arquiteto Adriano Salles.
Quando a parede descasca ou esfarela, o problema pode estar associado à umidade e ser indicativo de vazamento no imóvel
Freepik/CreativeCommons
Um teste imediato e simples que o morador pode realizar quando houver suspeitas sobre vazamentos é desligar todos os registros de água, principalmente de entrada, do apartamento e observar o hidrômetro. “Caso ele continue girando, é provável que o vazamento esteja dentro do imóvel. Se o problema aparece apenas no teto do vizinho abaixo, a maior probabilidade é de que a origem esteja em tubulações embutidas”, explica Adriano.
A observação dos sinais presentes no apartamento também são importantes. “Caso a saída de água continuar ou os pontos de umidade não secarem após algum tempo do desligamento, a fonte da infiltração provavelmente acontece antes da entrada de água ou esgoto na unidade, ou seja, trata-se de um problema externo”, orienta Valter. O teste é uma ação inicial, que não dispensa a vistoria técnica por um profissional especializado.
Os vazamentos de água, sobretudo, em espaços pouco visíveis como aqueles associados aos eletrodomésticos exigem a visita de um profissional especializado
Freepik/Creative Commons
Após a identificação, é essencial o contato também com o síndico ou responsável por essa atividade no condomínio. “Fotografar o dano e documentar o ocorrido é importante para seguros e resoluções com o condomínio ou vizinhos”, salienta Adriano.
Tipos de vazamento que podem acontecer em apartamentos
Os vazamentos são variados e tem efeitos diversos, conforme a localização do extravasamento no imóvel. O problema pode ser caracterizado em dois tipos principais: vazamentos do ramal e da prumada.
O ramal de ligação é a parte do sistema de água que conecta a rede pública de água ao hidrômetro (medidor de água) e, em seguida, ao imóvel. “Nesse caso, quando há problemas, são os vazamentos de banheiro ou cozinha, com tubulação horizontal, que costumam aparecer de andar para andar”, explica Rodrigo Karpat, advogado e presidente da Comissão da Advocacia Condominial da OAB/SP.
A prumada é a coluna vertical de elementos de construção, como tubulações, elevadores ou escadas, que se estende por vários andares de um edifício. As prumas do tipo hidráulica são responsáveis pelo abastecimento de água das diferentes unidades do prédio.
De quem é a responsabilidade pelo vazamento de água?
A atribuição de responsabilidade se pauta na origem do vazamento de água. “De modo geral, em casos de vazamento vertical, a responsabilidade é do condomínio. Enquanto vazamentos horizontais são de responsabilidade do condômino”, afirma Rodrigo.
No caso de tubulações internas e em regiões menos visíveis, a responsabilidade dependerá de uma análise técnica e um laudo detalhado. Se o vazamento for em um cano de água, que serve exclusivamente ao apartamento, após o ponto de individualização da coluna principal. Caso esteja na tubulação que conecta o hidrômetro à unidade do morador, a responsabilidade é geralmente do proprietário do imóvel, pois a tubulação serve exclusivamente à unidade.
É importante destacar que existem normas que sugerem a troca dos componentes hidráulicos com o passar do tempo definidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). “Os condomínios, muitas vezes, não fazem essa manutenção e o entupimento das tubulações pode trazer um prejuízo muito grande para os condomínios e para as unidades”, salienta Rodrigo.
O laudo técnico e o acompanhamento do problema por profissionais especializados é fundamental também para a atribuição de responsabilidade
Freepik/Creative Commons
Existem casos que a responsabilidade pode ser compartilhada também. Isso ocorre quando há mais de uma causa em um vazamento ou em conexões que interligam prumadas coletivas à tubulação de responsabilidade do condômino.
Outra hipótese é quando uma ação do condômino, como a falta de troca de itens do sistema hidráulico ou a inibição do acesso à unidade condominial para investigação de um vazamento. “O laudo técnico é essencial para auferir a origem do vazamento, para que depois a gente consiga juridicamente definir e quantificar a responsabilidade de cada um”, pontua Raphael.
Quando o vazamento é antes do hidrômetro, a responsabilidade muda
Um vazamento que ocorre antes do hidrômetro em um apartamento se refere a um problema na rede externa antes de chegar ao medidor individual. A responsabilidades, nesses casos, portanto, é geralmente de responsabilidade do fornecedor de água. O conserto deve ser arcado pela rede distribuidora, caso a ocorrência esteja nos encanamentos externos ou no cavalete, isto é, no conjunto de itens que permite a ligação da rede com a unidade.
Quando o vazamento acontece antes do hidrômetro, a responsabilidade é da empresa distribuidora de água
Freepik/Creative Commons
Quem arca com os custos quando o vazamento gera danos no apartamento?
O responsável pelo vazamento é quem deve arcar com todos os prejuízos materiais causados a quem sofreu o dano, inclusive reparos na estrutura do imóvel. “Os consertos compreendem serviços de pintura, parte elétrica, sistema de iluminação, objetos, móveis ou outros que tenham sido danificados”, comenta Raphael. O bem atingido deve estar em iguais condições em que se encontrava antes da ocorrência.
Caso a pessoa não possa habitar a unidade em decorrência do vazamento, há a necessidade de uma responsabilização de outra natureza. “A depender do limite da interdição, é preciso garantir uma locação compatível com aquilo que a pessoa atingida teria no seu imóvel”, complementa Rodrigo.
Imóveis alugados exigem atenção
O locador e o locatário têm responsabilidades sobre o estado e conservação do imóvel. O proprietário tem compromissos relacionados a reparos estruturais e problemas que afetam a integridade do apartamento. Por outro lado, quem aluga, tem obrigação diante de reparos e manutenções de menor complexidade.
Um vazamento gerado pelo rompimento de encanamento, por exemplo, é de responsabilidade do dono do apartamento. Já a troca de peças para evitar entupimentos deve ser feita pelo inquilino.
Nesses casos, a consciência dos direitos e deveres de cada uma das partes, um bom diálogo de mediação e o esclarecimento dos termos do contrato são essenciais. “A vistoria de entrada no imóvel é essencial para identificar problemas pré-existentes e também os aspectos específicos de cada apartamento e do condomínio, acompanhado sempre de um profissional”, pontua Valter.
Os pequenos reparos do apartamento são de responsabilidade do locatário, quando o imóvel é alugado
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O papel do síndico em casos de vazamento de água
O síndico deve estar presente e agir em casos de vazamentos, seja em áreas comuns do condomínio, seja em unidades do edifício. “O profissional pode apurar os fatos, pessoalmente ou por um zelador, visando orientar, proteger o patrimônio comum, mediar conflitos e acionar profissionais para vistoria técnica se for o caso”, indica Raphael.
A comunicação formal e o registro das ocorrências também são de responsabilidade de profissional. “O síndico pode responsabilizado, em caso de omissão ou negligência em suas ações”, complementa o advogado.
Como prevenir vazamentos no projeto do apartamento
Existem formas de minimizar a ocorrência de vazamentos mais frequentes em apartamentos, ainda no momento de projetar o apartamento.
Do ponto de vista hidráulico, é importante ter um projeto extremamente racional e bem dimensionado, isto é, que otimize o uso da água como bem máximo e seja o mais linear possível, evitando curvas, passagens e deflexões em excesso. “As aberturas verticais da edificação que abrigam as tubulações, os shafts, também devem ser de fácil acesso para manutenções e inspeções futuras”, afirma Valter.
O uso de materiais de qualidade são essenciais. “Um bom projeto, hoje, também usa materiais mais flexíveis, com alto rendimento e considerando preocupações ambientais em toda a cadeia produtiva”, complementa o professor.
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Outros aspectos relevantes são a impermeabilização e a vistoria técnica do imóvel antes da sua ocupação. Especialmente nas áreas com uso de água constante, como banheiros, cozinhas e lavanderias precisam ser bem vedados. “A vistoria técnica deve ser minuciosa no momento da entrega, compra ou aluguel do imóvel, verificando pontos de umidade e funcionamento de registros e válvulas”, destaca Adriano.
