Morar em condomínio traz vantagens como segurança e acesso controlado de visitantes, mas exige que os condôminos sigam algumas regras para garantir a boa convivência entre os vizinhos e a organização do prédio. “Um tema que gera bastante dúvida é a instalação e padronização de cortinas e persianas, especialmente em varandas”, destaca Joyce Araújo, especialista em direito imobiliário da Durão & Almeida, Pontes Advogados Associados.
De acordo com a especialista, o condomínio possui a prerrogativa legal de proibir o uso de cores ou modelos de cortinas e persianas que sejam visíveis da parte externa do prédio, especialmente se elas estiverem em janelas que fazem parte da fachada.
“O objetivo é manter a uniformidade estética e evitar que cada apartamento adote uma solução muito diferente, o que poderia desvalorizar o conjunto. Essas regras devem estar previstas na convenção do condomínio ou no regimento interno”, aponta Joyce.
Antes de escolher cortinas de cores diferentes, é essencial verificar se o regulamento interno do condomínio permite. O descumprimento pode gerar multas
Felco/Divulgação | Projeto do escritório Estúdio Clara Nahas
Conforme explica o advogado imobiliário Daniel Blanck, essa proibição, válida mesmo em janelas comuns das unidades privativas, não configura uma violação ao direito de propriedade do condômino, mas sim uma limitação imposta em prol da coletividade.
“A justificativa reside na necessidade de preservação da harmonia visual do conjunto arquitetônico, um bem comum que pertence a todos os moradores e que impacta diretamente a identidade e a valorização do empreendimento”, ele afirma.
Alteração de fachada
Segundo Joyce, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seu artigo 1.336, inciso III, é bastante claro ao estabelecer os deveres dos condôminos, destacando a proibição expressa de “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.
Alteração de fachada é qualquer modificação, por menor que seja, que mude a estética original do edifício — na cor, nos materiais, no formato ou nos elementos externos. “Isso engloba não apenas as paredes externas, mas também esquadrias, janelas, portas visíveis, sacadas, varandas e qualquer elemento que componha a visão externa do prédio”, explica Daniel.
De maneira geral, cortinas em tons neutros, como branco, bege e cinza, são escolhas seguras para apartamentos, já que não interferem na estética da fachada
Joana França/Divulgação | Projeto do Studio FP02
Quando uma cortina ou persiana, instalada no interior do apartamento, é visível pelo lado de fora e apresenta uma cor ou modelo que quebra a uniformidade visual do prédio, ela passa a interferir na estética da fachada.
“Portanto, as regras internas do condomínio, devidamente aprovadas e registradas, têm força normativa para exigir que os elementos visíveis externamente sigam um padrão rigoroso, garantindo a manutenção da ordem visual da construção”, coloca Daniel.
Sacadas envidraçadas também estão sujeitas às normas condominiais: alterações de cor, modelo ou fechamento devem respeitar o regulamento interno e o Código Civil
Carolina Mossin/Divulgação | Projeto do escritório BA/SP Arquitetura
A legislação brasileira trata a preservação da fachada como um dos deveres fundamentais dos condôminos. “Essa vedação legal tem o propósito de proteger o conjunto arquitetônico e evitar que ações individuais e unilaterais prejudiquem a estética e a valorização do patrimônio coletivo. A lei consagra o princípio de que o interesse da coletividade deve prevalecer sobre a vontade individual no que tange aos bens comuns”, aponta Daniel.
O advogado alerta que a jurisprudência dos tribunais brasileiros é rigorosa na aplicação dessas normas, determinando reiteradamente que alterações de fachada realizadas sem a devida autorização da assembleia condominial são ilegais.
“Nestes casos, a Justiça condena frequentemente o condômino infrator a desfazer a obra irregular, retornando a fachada ao seu estado original, arcando com todos os custos da reversão, além do pagamento de eventuais multas e indenizações”, ele frisa.
Optar por cortinas fora do padrão definido pelo condomínio pode resultar em advertência ou multa, conforme previsto no Código Civil
Fabio Jr. Severo/Divulgação | Projeto do Studio AM, do arquiteto Arthur Massarelli
Cortinas e persianas em varandas envidraçadas
Vale entender que a fachada não se limita apenas às paredes externas ou ao revestimento do prédio, mas engloba todo o conjunto visual perceptível externamente, incluindo o que é colocado junto aos vidros das sacadas.
“Quando um morador decide, por conta própria, instalar uma cortina de cor vibrante ou um modelo de persiana diferente dos demais em sua varanda envidraçada, ele está quebrando a harmonia arquitetônica do condomínio”, comenta Daniel.
Essa atitude pode ser considerada uma alteração da fachada, principalmente se o condomínio já tiver estabelecido um padrão para os acessórios, sujeitando o condômino infrator às penalidades cabíveis, como advertências, multas e até a obrigação de desfazer a instalação irregular.
“A fachada não é apenas a parte da frente, mas todo o conjunto visual externo, incluindo laterais e fundos. Mudanças que afetam essa harmonia dependem de aprovação”, pontua a advogada.
Uma alternativa para quem deseja ousar nas cortinas ou persianas é apostar em duas camadas: a externa, neutra e voltada à fachada, e a interna, livre para cores e estilos diferentes
Marco Antonio/Divulgação | Projeto do arquiteto Robert Robl
A varanda, mesmo após o envidraçamento, continua sendo um elemento de extrema relevância para a composição visual do edifício. “Qualquer modificação que introduza novas cores, texturas ou formatos visíveis da rua ou das áreas comuns do condomínio afeta diretamente a estética projetada originalmente para a edificação”, diz Daniel.
“Por isso, a instalação de cortinas e persianas em varandas envidraçadas é amplamente considerada pelos tribunais e pela doutrina especializada como uma alteração de fachada, caso não respeite os padrões preestabelecidos pelo condomínio”, completa ele.
As persianas também devem respeitar os modelos e variedades permitidos pelo regulamento interno do condomínio
Sergey Krasyuk/Divulgação | Projeto do escritório Babayants Architects
A padronização é uma prática comum e até recomendada em muitos condomínios para manter a uniformidade visual da fachada. Ela é definida em assembleia e registrada na convenção ou regimento interno, contendo detalhes como a cor exata do tecido ou material (frequentemente tons neutros, como branco, bege ou cinza claro), o modelo (persiana rolô, romana ou cortina de tecido liso), a forma de instalação e o nível de transparência (blackout ou translúcida).
“É o mecanismo jurídico e administrativo mais eficaz para garantir que o fechamento das sacadas não resulte em desordem visual que prejudique a estética do edifício. A definição de um padrão assegura que, independentemente de quem instale o equipamento, o resultado manterá a coerência e a uniformidade arquitetônica”, destaca Daniel.
“Uma vez aprovado o padrão, ele passa a ser de cumprimento obrigatório para todos os moradores que desejarem instalar tais itens em suas varandas envidraçadas, não havendo margem para escolhas individuais que fujam do que foi democraticamente deliberado pela coletividade”, completa advogado imobiliário.
Para garantir unidade estética, a persiana deve harmonizar tanto com a fachada do prédio quanto com a decoração interna do apartamento, respeitando as regras condominiais
Evelyn Müller/Divulgação | Projeto da arquiteta Marina Carvalho
Valorização do imóvel
Na avaliação dos advogados, apesar de limitar o poder de escolha dos condôminos, a padronização dos elementos visíveis é um fator determinante para a valorização do imóvel e do empreendimento.
“Um edifício que apresenta uma fachada harmônica, bem cuidada e com padrão visual coeso transmite imediatamente a imagem de organização, zelo e administração eficiente. Esses atributos são altamente valorizados por potenciais compradores e locatários, que associam a ordem externa à qualidade de vida e à segurança jurídica interna do condomínio”, analisa Daniel.
As cortinas blackout também precisam ser validadas pelo regulamento interno do condomínio. Mesmo sendo funcionais, sua instalação deve respeitar os padrões coletivos
Arthur Duarte/Divulgação | Projeto do escritório Vapor Arquitetura
Por outro lado, a falta de padronização pode dar um aspecto desorganizado ao edifício, resultando em “poluição visual” ou descaracterização da fachada.
“Quando cada morador adota uma cor ou modelo diferente, o prédio adquire um aspecto desleixado e caótico, lembrando uma ‘colcha de retalhos’. Essa desordem estética deprecia significativamente o valor venal das unidades, pois afasta investidores e compradores exigentes”, argumenta Daniel.
Documentos que garantem as regras
A lei proíbe expressamente a alteração da fachada sem a devida aprovação do condomínio. Para que qualquer mudança seja permitida, ela geralmente precisa ser aprovada em assembleia por quórum qualificado, que é a maioria dos condôminos.
Para os advogados, o momento ideal para o condomínio estabelecer regras sobre cortinas, persianas e fechamento de sacadas é preferencialmente logo após a entrega do empreendimento pela construtora, durante a assembleia de instalação do condomínio.
Condomínios podem restringir cores de persianas para manter unidade estética, sem ferir direitos de uso interno
Eduardo Macarios/Divulgação | Projeto da arquiteta Jéssica Gnoatto
“Ao definir esses padrões antes que os moradores comecem a realizar suas reformas e mudanças, a administração evita uma série de conflitos, dúvidas e a temida descaracterização inicial da fachada, que é muito difícil de ser revertida posteriormente”, comenta Daniel.
Mas, caso o condomínio seja antigo e ainda não possua uma regulamentação clara sobre o tema, uma assembleia pode ser convocada a qualquer tempo para discutir e aprovar um padrão, que depois deve ser formalizado na convenção condominial.
Em quartos infantis, cortinas ou persianas lúdicas são permitidas, desde que não comprometam a estética da fachada do prédio
Juliano Colodeti/MCA Estúdio/Divulgação | Produção: Studio Jefferson Stünner/Divulgação | Projeto do escritório Henrique Ramalho Arquitetura
“Quanto antes essas regras forem definidas, menos problemas e conflitos surgirão entre os moradores”, afirma Joyce. “É fundamental que essa deliberação ocorra antes que um grande número de moradores comece a fazer instalações aleatórias”, alerta Daniel.
Para ser válida e obrigatória para todos os condôminos (atuais e futuros) e permitir a aplicação de penalidades em caso de descumprimento, a regra sobre cortinas, persianas ou fechamento de sacadas deve ser formalmente aprovada em assembleia e estar registrada em um dos seguintes documentos:
Convenção do condomínio: o documento mais importante, a “constituição” do condomínio, registrado em cartório;
Regimento interno (regulamento interno): detalha as normas de convivência e uso das áreas comuns e privativas. Pode ser parte da convenção ou um documento anexo.
A dupla camada de persiana funciona bem e é uma solução inteligente para quem quer ousar sem descumprir regras condominiais
Juliano Colodeti/MCA Estúdio/Divulgação | Projeto assinado pelo arquiteto Fabiano Ravaglia, do FPR Studio
Como a alteração da convenção geralmente exige um quórum qualificado (frequentemente de dois terços dos condôminos), o que pode ser difícil de alcançar, Daniel sugere, como alternativa prática e igualmente válida, que a regra pode ser detalhada no regimento interno do condomínio, cuja aprovação e alteração costumam exigir quóruns mais acessíveis.
“Além disso, a ata da assembleia geral que deliberou e aprovou o padrão técnico específico deve ser redigida com clareza, registrada em Cartório de Registro de Títulos e Documentos e amplamente divulgada a todos os moradores. A transparência e a formalização do registro são essenciais para garantir que nenhum condômino possa alegar desconhecimento da norma”, afirma o advogado.
Se você receber uma multa por causa da cortina, você pode contestar a multa em assembleia ou até judicialmente, caso considere que houve abuso ou falta de previsão legal
Denilson Machado/MCA Estúdio/Divulgação | Projeto da arquiteta Gabriela Ikeda
“É fundamental que os moradores tenham acesso a esses documentos e os consultem antes de realizar qualquer modificação”, acrescenta Joyce.
Como evitar problemas com o condomínio
Para evitar problemas, o primeiro passo é consultar a convenção do condomínio e o regimento interno antes de fazer qualquer instalação em seu apartamento. “A informação prévia é a melhor ferramenta para evitar aborrecimentos e gastos desnecessários com a compra de materiais inadequados”, indica Daniel.
Multa por cortina irregular deve ser comunicada por escrito, com base clara no regulamento condominial
Fran Parente/Divulgação | Projeto do arquiteto David Bastos
Se o condomínio já tiver um padrão definido, o morador deve adquirir e instalar o equipamento exatamente conforme as especificações aprovadas em assembleia, respeitando cor, modelo e material.
“Se não houver, o bom senso recomenda optar por cores neutras e modelos discretos que não chamem atenção de forma negativa e que se harmonizem com a fachada do edifício. Em caso de dúvida, consulte o síndico ou a administradora”, sugere Joyce.
Caso as normas internas sejam pouco claras, o morador deve protocolar um questionamento por escrito ao síndico ou à administradora, solicitando orientações sobre o padrão adotado. Outra opção é pedir ao síndico que inclua o tema na pauta na próxima assembleia geral.
“Desta forma, ele será debatido e um padrão será democraticamente escolhido antes que qualquer instalação seja feita, garantindo que a modificação ocorra dentro da legalidade e com o aval da coletividade”, destaca.
Persianas fora do padrão comprometem a estética coletiva e podem desvalorizar o imóvel
Lília Mendel/Divulgação | Projeto do escritório Cité Arquitetura
Já para quem quer uma cor ou modelo diferente do aprovado pelo condomínio, uma boa solução, de acordo com os advogados, é usar uma persiana ou cortina que atenda a essa regra como primeira camada (a mais próxima do vidro) e, internamente, instalar uma segunda cortina ou persiana que preferir, que ficará visível apenas de dentro do seu apartamento. “Assim você mantém a harmonia da fachada e, ao mesmo tempo, personaliza o seu ambiente”, afirma Joyce.
A legislação e as normas condominiais regulam apenas o que interfere na fachada, ou seja, o que é visível do lado externo do edifício. De acordo com Daniel, o interior do imóvel é resguardado pelo direito de propriedade, onde o morador tem total liberdade de decoração.
A liberdade de decorar encontra limite na fachada: cortinas precisam respeitar padrões definidos pelo condomínio
Miti Sameshima/Divulgação | Projeto da arquiteta Fernanda Altemari
Para evitar dores de cabeça e multas, o condômino deve:
Consultar os documentos do condomínio: leia a convenção e o regimento interno para verificar se há regras específicas sobre cortinas e persianas;
Perguntar ao síndico: se as regras não estiverem claras ou se você tiver alguma dúvida, converse com o síndico ou a administradora;
Optar pelo padrão: se houver um padrão de cor, modelo ou material definido, siga-o rigorosamente;
Bom senso: na ausência de regras explícitas, escolha opções neutras e discretas que não destoem da estética geral do prédio;
Aprovação: se você pretende fazer uma alteração maior ou muito específica, submeta sua proposta à aprovação em assembleia, se necessário.
“A prevenção de problemas com o condomínio exige do morador uma postura cautelosa, informada e respeitosa em relação às normas coletivas. A principal recomendação é que o condômino jamais realize a compra ou a instalação de cortinas, persianas ou o fechamento da sacada sem antes consultar formalmente a administração do edifício”, finaliza Daniel.
De acordo com a especialista, o condomínio possui a prerrogativa legal de proibir o uso de cores ou modelos de cortinas e persianas que sejam visíveis da parte externa do prédio, especialmente se elas estiverem em janelas que fazem parte da fachada.
“O objetivo é manter a uniformidade estética e evitar que cada apartamento adote uma solução muito diferente, o que poderia desvalorizar o conjunto. Essas regras devem estar previstas na convenção do condomínio ou no regimento interno”, aponta Joyce.
Antes de escolher cortinas de cores diferentes, é essencial verificar se o regulamento interno do condomínio permite. O descumprimento pode gerar multas
Felco/Divulgação | Projeto do escritório Estúdio Clara Nahas
Conforme explica o advogado imobiliário Daniel Blanck, essa proibição, válida mesmo em janelas comuns das unidades privativas, não configura uma violação ao direito de propriedade do condômino, mas sim uma limitação imposta em prol da coletividade.
“A justificativa reside na necessidade de preservação da harmonia visual do conjunto arquitetônico, um bem comum que pertence a todos os moradores e que impacta diretamente a identidade e a valorização do empreendimento”, ele afirma.
Alteração de fachada
Segundo Joyce, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seu artigo 1.336, inciso III, é bastante claro ao estabelecer os deveres dos condôminos, destacando a proibição expressa de “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.
Alteração de fachada é qualquer modificação, por menor que seja, que mude a estética original do edifício — na cor, nos materiais, no formato ou nos elementos externos. “Isso engloba não apenas as paredes externas, mas também esquadrias, janelas, portas visíveis, sacadas, varandas e qualquer elemento que componha a visão externa do prédio”, explica Daniel.
De maneira geral, cortinas em tons neutros, como branco, bege e cinza, são escolhas seguras para apartamentos, já que não interferem na estética da fachada
Joana França/Divulgação | Projeto do Studio FP02
Quando uma cortina ou persiana, instalada no interior do apartamento, é visível pelo lado de fora e apresenta uma cor ou modelo que quebra a uniformidade visual do prédio, ela passa a interferir na estética da fachada.
“Portanto, as regras internas do condomínio, devidamente aprovadas e registradas, têm força normativa para exigir que os elementos visíveis externamente sigam um padrão rigoroso, garantindo a manutenção da ordem visual da construção”, coloca Daniel.
Sacadas envidraçadas também estão sujeitas às normas condominiais: alterações de cor, modelo ou fechamento devem respeitar o regulamento interno e o Código Civil
Carolina Mossin/Divulgação | Projeto do escritório BA/SP Arquitetura
A legislação brasileira trata a preservação da fachada como um dos deveres fundamentais dos condôminos. “Essa vedação legal tem o propósito de proteger o conjunto arquitetônico e evitar que ações individuais e unilaterais prejudiquem a estética e a valorização do patrimônio coletivo. A lei consagra o princípio de que o interesse da coletividade deve prevalecer sobre a vontade individual no que tange aos bens comuns”, aponta Daniel.
O advogado alerta que a jurisprudência dos tribunais brasileiros é rigorosa na aplicação dessas normas, determinando reiteradamente que alterações de fachada realizadas sem a devida autorização da assembleia condominial são ilegais.
“Nestes casos, a Justiça condena frequentemente o condômino infrator a desfazer a obra irregular, retornando a fachada ao seu estado original, arcando com todos os custos da reversão, além do pagamento de eventuais multas e indenizações”, ele frisa.
Optar por cortinas fora do padrão definido pelo condomínio pode resultar em advertência ou multa, conforme previsto no Código Civil
Fabio Jr. Severo/Divulgação | Projeto do Studio AM, do arquiteto Arthur Massarelli
Cortinas e persianas em varandas envidraçadas
Vale entender que a fachada não se limita apenas às paredes externas ou ao revestimento do prédio, mas engloba todo o conjunto visual perceptível externamente, incluindo o que é colocado junto aos vidros das sacadas.
“Quando um morador decide, por conta própria, instalar uma cortina de cor vibrante ou um modelo de persiana diferente dos demais em sua varanda envidraçada, ele está quebrando a harmonia arquitetônica do condomínio”, comenta Daniel.
Essa atitude pode ser considerada uma alteração da fachada, principalmente se o condomínio já tiver estabelecido um padrão para os acessórios, sujeitando o condômino infrator às penalidades cabíveis, como advertências, multas e até a obrigação de desfazer a instalação irregular.
“A fachada não é apenas a parte da frente, mas todo o conjunto visual externo, incluindo laterais e fundos. Mudanças que afetam essa harmonia dependem de aprovação”, pontua a advogada.
Uma alternativa para quem deseja ousar nas cortinas ou persianas é apostar em duas camadas: a externa, neutra e voltada à fachada, e a interna, livre para cores e estilos diferentes
Marco Antonio/Divulgação | Projeto do arquiteto Robert Robl
A varanda, mesmo após o envidraçamento, continua sendo um elemento de extrema relevância para a composição visual do edifício. “Qualquer modificação que introduza novas cores, texturas ou formatos visíveis da rua ou das áreas comuns do condomínio afeta diretamente a estética projetada originalmente para a edificação”, diz Daniel.
“Por isso, a instalação de cortinas e persianas em varandas envidraçadas é amplamente considerada pelos tribunais e pela doutrina especializada como uma alteração de fachada, caso não respeite os padrões preestabelecidos pelo condomínio”, completa ele.
As persianas também devem respeitar os modelos e variedades permitidos pelo regulamento interno do condomínio
Sergey Krasyuk/Divulgação | Projeto do escritório Babayants Architects
A padronização é uma prática comum e até recomendada em muitos condomínios para manter a uniformidade visual da fachada. Ela é definida em assembleia e registrada na convenção ou regimento interno, contendo detalhes como a cor exata do tecido ou material (frequentemente tons neutros, como branco, bege ou cinza claro), o modelo (persiana rolô, romana ou cortina de tecido liso), a forma de instalação e o nível de transparência (blackout ou translúcida).
“É o mecanismo jurídico e administrativo mais eficaz para garantir que o fechamento das sacadas não resulte em desordem visual que prejudique a estética do edifício. A definição de um padrão assegura que, independentemente de quem instale o equipamento, o resultado manterá a coerência e a uniformidade arquitetônica”, destaca Daniel.
“Uma vez aprovado o padrão, ele passa a ser de cumprimento obrigatório para todos os moradores que desejarem instalar tais itens em suas varandas envidraçadas, não havendo margem para escolhas individuais que fujam do que foi democraticamente deliberado pela coletividade”, completa advogado imobiliário.
Para garantir unidade estética, a persiana deve harmonizar tanto com a fachada do prédio quanto com a decoração interna do apartamento, respeitando as regras condominiais
Evelyn Müller/Divulgação | Projeto da arquiteta Marina Carvalho
Valorização do imóvel
Na avaliação dos advogados, apesar de limitar o poder de escolha dos condôminos, a padronização dos elementos visíveis é um fator determinante para a valorização do imóvel e do empreendimento.
“Um edifício que apresenta uma fachada harmônica, bem cuidada e com padrão visual coeso transmite imediatamente a imagem de organização, zelo e administração eficiente. Esses atributos são altamente valorizados por potenciais compradores e locatários, que associam a ordem externa à qualidade de vida e à segurança jurídica interna do condomínio”, analisa Daniel.
As cortinas blackout também precisam ser validadas pelo regulamento interno do condomínio. Mesmo sendo funcionais, sua instalação deve respeitar os padrões coletivos
Arthur Duarte/Divulgação | Projeto do escritório Vapor Arquitetura
Por outro lado, a falta de padronização pode dar um aspecto desorganizado ao edifício, resultando em “poluição visual” ou descaracterização da fachada.
“Quando cada morador adota uma cor ou modelo diferente, o prédio adquire um aspecto desleixado e caótico, lembrando uma ‘colcha de retalhos’. Essa desordem estética deprecia significativamente o valor venal das unidades, pois afasta investidores e compradores exigentes”, argumenta Daniel.
Documentos que garantem as regras
A lei proíbe expressamente a alteração da fachada sem a devida aprovação do condomínio. Para que qualquer mudança seja permitida, ela geralmente precisa ser aprovada em assembleia por quórum qualificado, que é a maioria dos condôminos.
Para os advogados, o momento ideal para o condomínio estabelecer regras sobre cortinas, persianas e fechamento de sacadas é preferencialmente logo após a entrega do empreendimento pela construtora, durante a assembleia de instalação do condomínio.
Condomínios podem restringir cores de persianas para manter unidade estética, sem ferir direitos de uso interno
Eduardo Macarios/Divulgação | Projeto da arquiteta Jéssica Gnoatto
“Ao definir esses padrões antes que os moradores comecem a realizar suas reformas e mudanças, a administração evita uma série de conflitos, dúvidas e a temida descaracterização inicial da fachada, que é muito difícil de ser revertida posteriormente”, comenta Daniel.
Mas, caso o condomínio seja antigo e ainda não possua uma regulamentação clara sobre o tema, uma assembleia pode ser convocada a qualquer tempo para discutir e aprovar um padrão, que depois deve ser formalizado na convenção condominial.
Em quartos infantis, cortinas ou persianas lúdicas são permitidas, desde que não comprometam a estética da fachada do prédio
Juliano Colodeti/MCA Estúdio/Divulgação | Produção: Studio Jefferson Stünner/Divulgação | Projeto do escritório Henrique Ramalho Arquitetura
“Quanto antes essas regras forem definidas, menos problemas e conflitos surgirão entre os moradores”, afirma Joyce. “É fundamental que essa deliberação ocorra antes que um grande número de moradores comece a fazer instalações aleatórias”, alerta Daniel.
Para ser válida e obrigatória para todos os condôminos (atuais e futuros) e permitir a aplicação de penalidades em caso de descumprimento, a regra sobre cortinas, persianas ou fechamento de sacadas deve ser formalmente aprovada em assembleia e estar registrada em um dos seguintes documentos:
Convenção do condomínio: o documento mais importante, a “constituição” do condomínio, registrado em cartório;
Regimento interno (regulamento interno): detalha as normas de convivência e uso das áreas comuns e privativas. Pode ser parte da convenção ou um documento anexo.
A dupla camada de persiana funciona bem e é uma solução inteligente para quem quer ousar sem descumprir regras condominiais
Juliano Colodeti/MCA Estúdio/Divulgação | Projeto assinado pelo arquiteto Fabiano Ravaglia, do FPR Studio
Como a alteração da convenção geralmente exige um quórum qualificado (frequentemente de dois terços dos condôminos), o que pode ser difícil de alcançar, Daniel sugere, como alternativa prática e igualmente válida, que a regra pode ser detalhada no regimento interno do condomínio, cuja aprovação e alteração costumam exigir quóruns mais acessíveis.
“Além disso, a ata da assembleia geral que deliberou e aprovou o padrão técnico específico deve ser redigida com clareza, registrada em Cartório de Registro de Títulos e Documentos e amplamente divulgada a todos os moradores. A transparência e a formalização do registro são essenciais para garantir que nenhum condômino possa alegar desconhecimento da norma”, afirma o advogado.
Se você receber uma multa por causa da cortina, você pode contestar a multa em assembleia ou até judicialmente, caso considere que houve abuso ou falta de previsão legal
Denilson Machado/MCA Estúdio/Divulgação | Projeto da arquiteta Gabriela Ikeda
“É fundamental que os moradores tenham acesso a esses documentos e os consultem antes de realizar qualquer modificação”, acrescenta Joyce.
Como evitar problemas com o condomínio
Para evitar problemas, o primeiro passo é consultar a convenção do condomínio e o regimento interno antes de fazer qualquer instalação em seu apartamento. “A informação prévia é a melhor ferramenta para evitar aborrecimentos e gastos desnecessários com a compra de materiais inadequados”, indica Daniel.
Multa por cortina irregular deve ser comunicada por escrito, com base clara no regulamento condominial
Fran Parente/Divulgação | Projeto do arquiteto David Bastos
Se o condomínio já tiver um padrão definido, o morador deve adquirir e instalar o equipamento exatamente conforme as especificações aprovadas em assembleia, respeitando cor, modelo e material.
“Se não houver, o bom senso recomenda optar por cores neutras e modelos discretos que não chamem atenção de forma negativa e que se harmonizem com a fachada do edifício. Em caso de dúvida, consulte o síndico ou a administradora”, sugere Joyce.
Caso as normas internas sejam pouco claras, o morador deve protocolar um questionamento por escrito ao síndico ou à administradora, solicitando orientações sobre o padrão adotado. Outra opção é pedir ao síndico que inclua o tema na pauta na próxima assembleia geral.
“Desta forma, ele será debatido e um padrão será democraticamente escolhido antes que qualquer instalação seja feita, garantindo que a modificação ocorra dentro da legalidade e com o aval da coletividade”, destaca.
Persianas fora do padrão comprometem a estética coletiva e podem desvalorizar o imóvel
Lília Mendel/Divulgação | Projeto do escritório Cité Arquitetura
Já para quem quer uma cor ou modelo diferente do aprovado pelo condomínio, uma boa solução, de acordo com os advogados, é usar uma persiana ou cortina que atenda a essa regra como primeira camada (a mais próxima do vidro) e, internamente, instalar uma segunda cortina ou persiana que preferir, que ficará visível apenas de dentro do seu apartamento. “Assim você mantém a harmonia da fachada e, ao mesmo tempo, personaliza o seu ambiente”, afirma Joyce.
A legislação e as normas condominiais regulam apenas o que interfere na fachada, ou seja, o que é visível do lado externo do edifício. De acordo com Daniel, o interior do imóvel é resguardado pelo direito de propriedade, onde o morador tem total liberdade de decoração.
A liberdade de decorar encontra limite na fachada: cortinas precisam respeitar padrões definidos pelo condomínio
Miti Sameshima/Divulgação | Projeto da arquiteta Fernanda Altemari
Para evitar dores de cabeça e multas, o condômino deve:
Consultar os documentos do condomínio: leia a convenção e o regimento interno para verificar se há regras específicas sobre cortinas e persianas;
Perguntar ao síndico: se as regras não estiverem claras ou se você tiver alguma dúvida, converse com o síndico ou a administradora;
Optar pelo padrão: se houver um padrão de cor, modelo ou material definido, siga-o rigorosamente;
Bom senso: na ausência de regras explícitas, escolha opções neutras e discretas que não destoem da estética geral do prédio;
Aprovação: se você pretende fazer uma alteração maior ou muito específica, submeta sua proposta à aprovação em assembleia, se necessário.
“A prevenção de problemas com o condomínio exige do morador uma postura cautelosa, informada e respeitosa em relação às normas coletivas. A principal recomendação é que o condômino jamais realize a compra ou a instalação de cortinas, persianas ou o fechamento da sacada sem antes consultar formalmente a administração do edifício”, finaliza Daniel.
