Dificilmente quem aluga um imóvel, em especial via imobiliária, não passa pelo estresse da pintura nova exigida na entrega das chaves. A prática bastante comum suscita muitas dúvidas e questionamentos dos inquilinos. Isso porque a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não é clara nesse sentido, abrindo brechas para práticas abusivas, que acabam obrigando o locatário a pintar o imóvel para se livrar do contrato.
A lei (art. 23, III) estabelece que quem aluga deve restituir o imóvel no estado em que foi recebido. “Ou seja, a lei não exige ‘pintura nova’, mas sim a conservação do bem dentro da normalidade”, diz Joyce Araújo, advogada especialista em direito imobiliário no escritório Durão, Almeida e Pontes – Advogados Associados.
Segundo Silvana Campos, advogada especialista em direito imobiliário, a lei considera que o desgaste natural e as deteriorações decorrentes do uso da casa ou do apartamento ao longo do tempo não podem ser considerados como critério para exigir uma pintura nova. “Isso significa que pequenas marcas ou sinais de uso não podem ser cobrados como danos”, explica.
A questão é que o “desgaste natural” da pintura acaba sendo algo bastante subjetivo, definido em uma análise feita por vistoriadores contratados pela própria imobiliária, o que leva a constantes conflitos com os locatários.
Práticas consideradas abusivas podem ser contestadas judicialmente pelo inquilino
Freepik/Creative Commons
Quando o inquilino é obrigado a devolver o imóvel alugado com nova pintura?
O inquilino não é obrigado por lei a devolver o imóvel com pintura nova em todos os casos. “A obrigação do inquilino é devolver o imóvel no mesmo estado em que recebeu, conforme registrado na vistoria inicial. Se a pintura estava nova no início da locação, é possível ser exigida a devolução em condições semelhantes”, afirma Joyce.
Ela frisa que o desgaste natural do tempo (uso regular) não pode ser imputado ao inquilino. A exceção acontece se o locatário tiver causado danos na pintura, como manchas, riscos, furos, sujeira excessiva ou alteração da cor original. “Também pode haver obrigação se existir cláusula contratual específica prevendo pintura, desde que seja razoável e justificada”, diz Silvana.
A importância da vistoria de entrada e de saída
Para evitar problemas com a pintura na entrega do imóvel alugado, as especialistas apontam a importância da vistoria, principalmente de entrada. Muitos inquilinos não dão a devida atenção à análise cautelosa desse documento, entregue pela imobiliária ou pelo locador no início do contrato, mas ele garante menos disputas ou cobranças indevidas na hora de deixar o imóvel.
A vistoria de entrada e de saída é muito importante para evitar conflitos futuros com a imobiliária ou com o locador
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“A vistoria de entrada documenta o estado real do imóvel no início da locação, servindo como base de comparação na saída. Já a vistoria de saída verifica se houve danos além do desgaste natural. Quanto mais detalhado for esse registro, com fotos e descrição minuciosa, menor o risco de conflitos”, orienta Joyce.
Silvana recomenda que, antes de ir morar no imóvel, o inquilino fotografe e filme todos os cômodos da casa ou apartamento. “Esses registros servem como prova do estado da pintura eda conservação no momento da devolução. É uma forma de se resguardar contra cobranças indevidas futuras. É recomendável guardar esses arquivos por um período após a entrega das chaves. Eles podem ser utilizados como prova em eventual disputa judicial”, indica.
Ela lembra, ainda, que a vistoria do imóvel, tanto na entrada quanto na saída, deve ser feita com a presença das duas partes. “Tudo deve ser documentado detalhadamente em laudo, descrevendo o estado do imóvel. Isso evita conflitos e garante maior transparência no processo”, garante.
Caso uma das partes não compareça, o ideal é registrar essa ausência. “Isso pode evitar questionamentos posteriores sobre a validade da vistoria”, destaca a advogada.
Incluir cláusula no contrato que exige pintura na saída é válido?
As cláusulas que exigem pintura nova são válidas apenas se houver danos causados pelo inquilino
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Segundo Joyce, essas cláusulas devem ser analisadas com cautela. “A jurisprudência tem entendido que a exigência automática de ‘pintura nova’, independentemente do estado do imóvel, pode ser considerada abusiva. A validade depende da compatibilidade com o estado em que o imóvel foi entregue ao locatário”, aponta.
Silvana afirma que as cláusulas que exigem pintura nova são válidas apenas se houver danos causados pelo inquilino. Caso contrário, podem ser consideradas abusivas, pois geram vantagem indevida ao proprietário.
“A legislação protege o inquilino contra esse tipo de exigência desproporcional. Cláusulas abusivas podem, inclusive, ser anuladas judicialmente. Isso ocorre quando violam princípios como boa-fé e equilíbrio contratual”, detalha.
A imobiliária pode cobrar a taxa de pintura do inquilino?
A cobrança automática de taxa de pintura, sem a comprovação de necessidade, não pode ser imposta obrigatoriamente ao inquilino e é considerada prática abusiva. “O locador ou a imobiliária só podem exigir reparos efetivamente necessários para recompor danos causados pelo inquilino”, pontua Joyce.
Caso seja necessário pintar, o inquilino tem o direito de escolher o profissional de sua confiança. “Não há a obrigação de aceitar serviços indicados pela imobiliária. Qualquer cobrança deve ser previamente justificada e comprovada. Valores abusivos ou sem transparência podem ser contestados pelo inquilino”, frisa.
A cobrança automática de taxa de pintura, sem a comprovação de necessidade, não pode ser imposta ao inquilino
Freepik/Creative Commons
A imobiliária pode exigir que a pintura nova seja feita com seus próprios prestadores?
A imobiliária não pode obrigar nem impor a contratação de um prestador específico. O inquilino tem o direito de escolher livremente o profissional, desde que o serviço atenda aos padrões de qualidade.
“Essa prática é vedada pela legislação, pois fere o direito de escolha do consumidor. A imposição pode configurar prática abusiva nas relações de consumo. O inquilino pode denunciar ou contestar essa exigência, inclusive judicialmente”, orienta a profissional.
Como agir quando o vistoriador não aprova a pintura na entrega do imóvel?
Em alguns casos, o vistoriador não aprova a pintura nova feita pelo locatário e exige que ela seja refeita, criando um impasse que pode dificultar a finalização do contrato de aluguel. Neste caso, o ideal é solicitar um laudo detalhado mostrando exatamente quais pontos precisam de correção.
“Caso haja discordância, o inquilino pode produzir provas, como fotos, vídeos e laudos independentes, e contestar formalmente. Se a exigência for desproporcional ou abusiva, é possível discutir a questão judicialmente”, comenta.
Se a imobiliária só formalizar o fim do contrato após a pintura nova, essa conduta também pode ser questionada na Justiça. “O encerramento do contrato não pode ser condicionado a exigências abusivas. O inquilino pode formalizar a entrega das chaves, registrar a situação por escrito e, se necessário, buscar medidas judiciais para evitar cobranças indevidas”, avalia Joyce.
A imobiliária e o locador não podem obrigar nem impor a contratação de um prestador específico para a pintura
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Ao entregar as chaves, o inquilino deve solicitar o Termo de Entrega de Chaves. Se houver recusa da imobiliária ou locador em fornecer o documento, é importante formalizar a situação para evitar que sejam cobrados os dias de aluguel ou outras taxas do imóvel.
“Existem medidas legais que garantem a proteção do inquilino neste caso. Esse documento é essencial para comprovar o encerramento das responsabilidades do contrato. Sem ele, podem surgir cobranças indevidas após a saída”, descreve Silvana.
Há duas possibilidades: a notificação extrajudicial informando que as chaves estão disponíveis para retirada, com data, horário e endereço; e a consignação das chaves em juízo, por meio do Juizado Especial Cível, sem necessidade de custas judiciais.
“Essas medidas demonstram a boa-fé do inquilino em devolver o imóvel. Também impedem que continue sendo cobrado aluguel após a tentativa de devolução”, afirma.
A lei (art. 23, III) estabelece que quem aluga deve restituir o imóvel no estado em que foi recebido. “Ou seja, a lei não exige ‘pintura nova’, mas sim a conservação do bem dentro da normalidade”, diz Joyce Araújo, advogada especialista em direito imobiliário no escritório Durão, Almeida e Pontes – Advogados Associados.
Segundo Silvana Campos, advogada especialista em direito imobiliário, a lei considera que o desgaste natural e as deteriorações decorrentes do uso da casa ou do apartamento ao longo do tempo não podem ser considerados como critério para exigir uma pintura nova. “Isso significa que pequenas marcas ou sinais de uso não podem ser cobrados como danos”, explica.
A questão é que o “desgaste natural” da pintura acaba sendo algo bastante subjetivo, definido em uma análise feita por vistoriadores contratados pela própria imobiliária, o que leva a constantes conflitos com os locatários.
Práticas consideradas abusivas podem ser contestadas judicialmente pelo inquilino
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Quando o inquilino é obrigado a devolver o imóvel alugado com nova pintura?
O inquilino não é obrigado por lei a devolver o imóvel com pintura nova em todos os casos. “A obrigação do inquilino é devolver o imóvel no mesmo estado em que recebeu, conforme registrado na vistoria inicial. Se a pintura estava nova no início da locação, é possível ser exigida a devolução em condições semelhantes”, afirma Joyce.
Ela frisa que o desgaste natural do tempo (uso regular) não pode ser imputado ao inquilino. A exceção acontece se o locatário tiver causado danos na pintura, como manchas, riscos, furos, sujeira excessiva ou alteração da cor original. “Também pode haver obrigação se existir cláusula contratual específica prevendo pintura, desde que seja razoável e justificada”, diz Silvana.
A importância da vistoria de entrada e de saída
Para evitar problemas com a pintura na entrega do imóvel alugado, as especialistas apontam a importância da vistoria, principalmente de entrada. Muitos inquilinos não dão a devida atenção à análise cautelosa desse documento, entregue pela imobiliária ou pelo locador no início do contrato, mas ele garante menos disputas ou cobranças indevidas na hora de deixar o imóvel.
A vistoria de entrada e de saída é muito importante para evitar conflitos futuros com a imobiliária ou com o locador
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“A vistoria de entrada documenta o estado real do imóvel no início da locação, servindo como base de comparação na saída. Já a vistoria de saída verifica se houve danos além do desgaste natural. Quanto mais detalhado for esse registro, com fotos e descrição minuciosa, menor o risco de conflitos”, orienta Joyce.
Silvana recomenda que, antes de ir morar no imóvel, o inquilino fotografe e filme todos os cômodos da casa ou apartamento. “Esses registros servem como prova do estado da pintura eda conservação no momento da devolução. É uma forma de se resguardar contra cobranças indevidas futuras. É recomendável guardar esses arquivos por um período após a entrega das chaves. Eles podem ser utilizados como prova em eventual disputa judicial”, indica.
Ela lembra, ainda, que a vistoria do imóvel, tanto na entrada quanto na saída, deve ser feita com a presença das duas partes. “Tudo deve ser documentado detalhadamente em laudo, descrevendo o estado do imóvel. Isso evita conflitos e garante maior transparência no processo”, garante.
Caso uma das partes não compareça, o ideal é registrar essa ausência. “Isso pode evitar questionamentos posteriores sobre a validade da vistoria”, destaca a advogada.
Incluir cláusula no contrato que exige pintura na saída é válido?
As cláusulas que exigem pintura nova são válidas apenas se houver danos causados pelo inquilino
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Segundo Joyce, essas cláusulas devem ser analisadas com cautela. “A jurisprudência tem entendido que a exigência automática de ‘pintura nova’, independentemente do estado do imóvel, pode ser considerada abusiva. A validade depende da compatibilidade com o estado em que o imóvel foi entregue ao locatário”, aponta.
Silvana afirma que as cláusulas que exigem pintura nova são válidas apenas se houver danos causados pelo inquilino. Caso contrário, podem ser consideradas abusivas, pois geram vantagem indevida ao proprietário.
“A legislação protege o inquilino contra esse tipo de exigência desproporcional. Cláusulas abusivas podem, inclusive, ser anuladas judicialmente. Isso ocorre quando violam princípios como boa-fé e equilíbrio contratual”, detalha.
A imobiliária pode cobrar a taxa de pintura do inquilino?
A cobrança automática de taxa de pintura, sem a comprovação de necessidade, não pode ser imposta obrigatoriamente ao inquilino e é considerada prática abusiva. “O locador ou a imobiliária só podem exigir reparos efetivamente necessários para recompor danos causados pelo inquilino”, pontua Joyce.
Caso seja necessário pintar, o inquilino tem o direito de escolher o profissional de sua confiança. “Não há a obrigação de aceitar serviços indicados pela imobiliária. Qualquer cobrança deve ser previamente justificada e comprovada. Valores abusivos ou sem transparência podem ser contestados pelo inquilino”, frisa.
A cobrança automática de taxa de pintura, sem a comprovação de necessidade, não pode ser imposta ao inquilino
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A imobiliária pode exigir que a pintura nova seja feita com seus próprios prestadores?
A imobiliária não pode obrigar nem impor a contratação de um prestador específico. O inquilino tem o direito de escolher livremente o profissional, desde que o serviço atenda aos padrões de qualidade.
“Essa prática é vedada pela legislação, pois fere o direito de escolha do consumidor. A imposição pode configurar prática abusiva nas relações de consumo. O inquilino pode denunciar ou contestar essa exigência, inclusive judicialmente”, orienta a profissional.
Como agir quando o vistoriador não aprova a pintura na entrega do imóvel?
Em alguns casos, o vistoriador não aprova a pintura nova feita pelo locatário e exige que ela seja refeita, criando um impasse que pode dificultar a finalização do contrato de aluguel. Neste caso, o ideal é solicitar um laudo detalhado mostrando exatamente quais pontos precisam de correção.
“Caso haja discordância, o inquilino pode produzir provas, como fotos, vídeos e laudos independentes, e contestar formalmente. Se a exigência for desproporcional ou abusiva, é possível discutir a questão judicialmente”, comenta.
Se a imobiliária só formalizar o fim do contrato após a pintura nova, essa conduta também pode ser questionada na Justiça. “O encerramento do contrato não pode ser condicionado a exigências abusivas. O inquilino pode formalizar a entrega das chaves, registrar a situação por escrito e, se necessário, buscar medidas judiciais para evitar cobranças indevidas”, avalia Joyce.
A imobiliária e o locador não podem obrigar nem impor a contratação de um prestador específico para a pintura
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Ao entregar as chaves, o inquilino deve solicitar o Termo de Entrega de Chaves. Se houver recusa da imobiliária ou locador em fornecer o documento, é importante formalizar a situação para evitar que sejam cobrados os dias de aluguel ou outras taxas do imóvel.
“Existem medidas legais que garantem a proteção do inquilino neste caso. Esse documento é essencial para comprovar o encerramento das responsabilidades do contrato. Sem ele, podem surgir cobranças indevidas após a saída”, descreve Silvana.
Há duas possibilidades: a notificação extrajudicial informando que as chaves estão disponíveis para retirada, com data, horário e endereço; e a consignação das chaves em juízo, por meio do Juizado Especial Cível, sem necessidade de custas judiciais.
“Essas medidas demonstram a boa-fé do inquilino em devolver o imóvel. Também impedem que continue sendo cobrado aluguel após a tentativa de devolução”, afirma.
