Comprar, herdar ou simplesmente possuir um imóvel no Brasil significa lidar com uma série de tributos que acompanham o bem em diferentes momentos da vida jurídica. IPTU, ITBI, ITCMD, ITR e Imposto de Renda são os principais impostos que incidem sobre imóveis, cada um com regras próprias de cobrança e prazos específicos.
Arnaldo Marques de Oliveira Neto, coordenador acadêmico do MBA em Gestão Financeira e Econômica de Tributos da Faculdade Getúlio Vargas (FGV), explica que, no Brasil, os impostos sobre imóveis se dividem basicamente conforme a competência de cada ente federativo. Essa divisão é a responsável por definir as regras de cobrança, os prazos e as eventuais isenções tributárias.
Entenda as particularidades dos principais tributos imobiliários no Brasil e qual o procedimento referente a cada um deles
Freepik/wayhomestudio/Creative Commons
Quais são os principais tributos sobre imóveis?
No plano municipal, os principais tributos sobre imóveis são o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que incide anualmente sobre a propriedade urbana, e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado quando há compra e venda de um imóvel.
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No plano estadual, a principal tributação é o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), aplicável nos casos de herança ou doação.
É importante se atentar as condições de pagamento, pois cada tributo sobre imóveis está vinculado a um fato gerador específico
Freepik/rawpixel.com/Creative Commons
Já a União tributa os imóveis principalmente por meio do Imposto de Renda, que incide tanto sobre os valores recebidos de aluguel quanto sobre o ganho de capital obtido na venda, além do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), aplicável quando se trata de imóvel rural.
Quando devo pagar cada um deles?
Olivar Lorena Vitale Junior, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, destaca que cada tributo sobre imóveis está vinculado a um fato gerador específico. No caso do IPTU, ele incide anualmente sobre os proprietários de imóveis urbanos e é cobrado pelos municípios brasileiros no primeiro semestre, com possibilidade de pagamento parcelado.
Venha entender se você tem acesso a possibilidade de benefícios fiscais ou as isenções desse tipo de tributos
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Outro tributo cobrado anualmente é o ITR, que incide sobre imóveis rurais. Diferentemente do IPTU, sua cobrança e recebimento ficam a cargo da União. “O ITR é devido anualmente, com dinâmica de declaração similar à declaração do Imposto de Renda da pessoa física. Há um período de entrega da declaração, que normalmente vai de agosto a setembro, com pagamento até o final de setembro”, ressalta Olivar.
Já o ITBI é um tipo de tributação paga ao município na compra e venda de um imóvel. Segundo Arnaldo, da FGV, juridicamente ele só é devido quando ocorre a transferência da propriedade, o que acontece com o registro da escritura no cartório. “Sem o pagamento do ITBI, o cartório não registra o imóvel.”
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No plano estadual, o ITCMD aparece como o principal tributo incidente sobre imóveis. Por lei, ele deve ser declarado e pago por quem recebe bens ou direitos por herança ou doação, sendo devido antes da lavratura do ato de transmissão do imóvel.
Olivar explica que, no caso de herança ou doação em que incide o ITCMD, as alíquotas variam conforme o estado (geralmente entre 2% e 8%). “A base de cálculo é o valor de mercado do imóvel. Normalmente, o contribuinte elabora uma declaração a ser enviada à Secretaria da Fazenda do Estado.”
Atrasar o pagamento desses tributos tem consequências, por isso é essencial ficar atento a prazos e datas
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O último tributo sobre imóveis é o Imposto de Renda (IR). No caso do IR sobre aluguel, ele deve ser pago à medida que o rendimento é recebido, normalmente mês a mês. Já o Imposto de Renda sobre ganho de capital surge apenas na venda do imóvel, se houver lucro, e deve ser recolhido logo após a operação.
Existem benefícios fiscais ou isenções para esses tributos?
Os benefícios fiscais ou as isenções para tributos sobre imóveis dependem do ente federativo responsável pela cobrança. Assim, um município pode conceder isenção de IPTU para determinada parcela da população, enquanto em outro essa mesma parcela não terá direito.
Para consultar se o imóvel possui dívida, o comprador deve realizar uma boa diligência antes da aquisição, principalmente quanto à existência de débitos de IPTU ou ITR, já que esses débitos acompanham o imóvel e podem ser exigidos do novo proprietário
Unsplash/Jakub Żerdzicki/Creative Commons
Olivar destaca o caso do ITBI cobrado pelos municípios quando há compra e venda de um imóvel. “As municipalidades podem conceder isenções do ITBI com base em critérios de valor e na situação do contribuinte. A título de exemplo, na cidade de São Paulo, imóvel de até R$ 245 mil pode ter isenção, desde que seja adquirido para fins residenciais e seja o primeiro imóvel ou esteja compreendido no Programa Minha Casa Minha Vida”, ressalta o advogado da OAB-SP.
Olivar também salienta o exemplo do ITCMD em todo o estado de São Paulo, onde há previsão de isenção na transmissão por herança de imóveis de valor inferior a 5 mil Unidades Fiscais do Estado de São Paulo (UFESP) — aproximadamente R$ 192 mil —, desde que cumpridas certas condições, e na transmissão por doação de imóvel vinculado a programa de habitação de interesse social.
O que acontece se não pagar esses tributos?
O atraso gera multa e juros, e a dívida pode ser inscrita em dívida ativa. Segundo Arnaldo, se a dívida continuar sem ser paga, mesmo após notificação, o poder público pode ajuizar uma execução fiscal contra o proprietário do imóvel. “Em último caso, o imóvel pode, inclusive, ser penhorado e leiloado para pagamento da dívida, desde que respeitado o devido processo legal”, destaca.
Para consultar se o imóvel possui dívida, o comprador deve realizar uma boa diligência antes da aquisição, principalmente quanto à existência de débitos de IPTU ou ITR, já que esses débitos acompanham o imóvel e podem ser exigidos do novo proprietário.
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Também é importante verificar corretamente o valor do ITBI, confirmar se há direito à isenção e compreender, já no momento da compra, quais impactos tributários podem surgir no futuro, especialmente em uma eventual venda.
“O imóvel não é tributado apenas em um único momento. Ele é acompanhado por impostos ao longo de toda a sua vida jurídica. Conhecer essas regras não é apenas uma questão fiscal; é uma forma de garantir segurança patrimonial, evitar litígios e tomar decisões mais conscientes”, orienta Arnaldo.
Arnaldo Marques de Oliveira Neto, coordenador acadêmico do MBA em Gestão Financeira e Econômica de Tributos da Faculdade Getúlio Vargas (FGV), explica que, no Brasil, os impostos sobre imóveis se dividem basicamente conforme a competência de cada ente federativo. Essa divisão é a responsável por definir as regras de cobrança, os prazos e as eventuais isenções tributárias.
Entenda as particularidades dos principais tributos imobiliários no Brasil e qual o procedimento referente a cada um deles
Freepik/wayhomestudio/Creative Commons
Quais são os principais tributos sobre imóveis?
No plano municipal, os principais tributos sobre imóveis são o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que incide anualmente sobre a propriedade urbana, e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado quando há compra e venda de um imóvel.
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No plano estadual, a principal tributação é o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), aplicável nos casos de herança ou doação.
É importante se atentar as condições de pagamento, pois cada tributo sobre imóveis está vinculado a um fato gerador específico
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Já a União tributa os imóveis principalmente por meio do Imposto de Renda, que incide tanto sobre os valores recebidos de aluguel quanto sobre o ganho de capital obtido na venda, além do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), aplicável quando se trata de imóvel rural.
Quando devo pagar cada um deles?
Olivar Lorena Vitale Junior, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, destaca que cada tributo sobre imóveis está vinculado a um fato gerador específico. No caso do IPTU, ele incide anualmente sobre os proprietários de imóveis urbanos e é cobrado pelos municípios brasileiros no primeiro semestre, com possibilidade de pagamento parcelado.
Venha entender se você tem acesso a possibilidade de benefícios fiscais ou as isenções desse tipo de tributos
Freepik/rawpixel.com/Creative Commons
Outro tributo cobrado anualmente é o ITR, que incide sobre imóveis rurais. Diferentemente do IPTU, sua cobrança e recebimento ficam a cargo da União. “O ITR é devido anualmente, com dinâmica de declaração similar à declaração do Imposto de Renda da pessoa física. Há um período de entrega da declaração, que normalmente vai de agosto a setembro, com pagamento até o final de setembro”, ressalta Olivar.
Já o ITBI é um tipo de tributação paga ao município na compra e venda de um imóvel. Segundo Arnaldo, da FGV, juridicamente ele só é devido quando ocorre a transferência da propriedade, o que acontece com o registro da escritura no cartório. “Sem o pagamento do ITBI, o cartório não registra o imóvel.”
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No plano estadual, o ITCMD aparece como o principal tributo incidente sobre imóveis. Por lei, ele deve ser declarado e pago por quem recebe bens ou direitos por herança ou doação, sendo devido antes da lavratura do ato de transmissão do imóvel.
Olivar explica que, no caso de herança ou doação em que incide o ITCMD, as alíquotas variam conforme o estado (geralmente entre 2% e 8%). “A base de cálculo é o valor de mercado do imóvel. Normalmente, o contribuinte elabora uma declaração a ser enviada à Secretaria da Fazenda do Estado.”
Atrasar o pagamento desses tributos tem consequências, por isso é essencial ficar atento a prazos e datas
Freepik/wayhomestudio/Creative Commons
O último tributo sobre imóveis é o Imposto de Renda (IR). No caso do IR sobre aluguel, ele deve ser pago à medida que o rendimento é recebido, normalmente mês a mês. Já o Imposto de Renda sobre ganho de capital surge apenas na venda do imóvel, se houver lucro, e deve ser recolhido logo após a operação.
Existem benefícios fiscais ou isenções para esses tributos?
Os benefícios fiscais ou as isenções para tributos sobre imóveis dependem do ente federativo responsável pela cobrança. Assim, um município pode conceder isenção de IPTU para determinada parcela da população, enquanto em outro essa mesma parcela não terá direito.
Para consultar se o imóvel possui dívida, o comprador deve realizar uma boa diligência antes da aquisição, principalmente quanto à existência de débitos de IPTU ou ITR, já que esses débitos acompanham o imóvel e podem ser exigidos do novo proprietário
Unsplash/Jakub Żerdzicki/Creative Commons
Olivar destaca o caso do ITBI cobrado pelos municípios quando há compra e venda de um imóvel. “As municipalidades podem conceder isenções do ITBI com base em critérios de valor e na situação do contribuinte. A título de exemplo, na cidade de São Paulo, imóvel de até R$ 245 mil pode ter isenção, desde que seja adquirido para fins residenciais e seja o primeiro imóvel ou esteja compreendido no Programa Minha Casa Minha Vida”, ressalta o advogado da OAB-SP.
Olivar também salienta o exemplo do ITCMD em todo o estado de São Paulo, onde há previsão de isenção na transmissão por herança de imóveis de valor inferior a 5 mil Unidades Fiscais do Estado de São Paulo (UFESP) — aproximadamente R$ 192 mil —, desde que cumpridas certas condições, e na transmissão por doação de imóvel vinculado a programa de habitação de interesse social.
O que acontece se não pagar esses tributos?
O atraso gera multa e juros, e a dívida pode ser inscrita em dívida ativa. Segundo Arnaldo, se a dívida continuar sem ser paga, mesmo após notificação, o poder público pode ajuizar uma execução fiscal contra o proprietário do imóvel. “Em último caso, o imóvel pode, inclusive, ser penhorado e leiloado para pagamento da dívida, desde que respeitado o devido processo legal”, destaca.
Para consultar se o imóvel possui dívida, o comprador deve realizar uma boa diligência antes da aquisição, principalmente quanto à existência de débitos de IPTU ou ITR, já que esses débitos acompanham o imóvel e podem ser exigidos do novo proprietário.
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Também é importante verificar corretamente o valor do ITBI, confirmar se há direito à isenção e compreender, já no momento da compra, quais impactos tributários podem surgir no futuro, especialmente em uma eventual venda.
“O imóvel não é tributado apenas em um único momento. Ele é acompanhado por impostos ao longo de toda a sua vida jurídica. Conhecer essas regras não é apenas uma questão fiscal; é uma forma de garantir segurança patrimonial, evitar litígios e tomar decisões mais conscientes”, orienta Arnaldo.
